2011年12月柳州顺泰花晕前期整合营销策略案.pptVIP

2011年12月呈献;Part1 宏观环境解读;中央经济工作会议 关于房地产政策的分析;◎抓保障房建设，坚持房地产调控不放松;◎房产税扩容势在必行 ，房产税顶替限购令成为可能 ;市场资讯;◎市场形势：重点城市住宅价格继续下跌，成交量环比、同比出现双下降;◎中央坚定房地产调控，地方实施限价避免问责;◎1000万套保障房开工任务完成，住建部督查各地实际完成情况;◎通胀回落，货币政策微调 ，微调不改房地产信贷紧的格局;◎全国性房企启动大幅降价 市场局部或见底拐点将至 ;◎投机性购房明显退市，被限制在市场外，房价涨幅呈现稳中有所下调的趋势，调控效果显现。但总体看，市场尚不稳定，调控效果还待进一步观察。;◎结论：房地产调控不放松，扩大保障房供给不放松 ，房地产市场真正的才寒冬刚刚开始 ！;Part2 柳州房地产市场概况;2011年总体经济运行基本面良好，GBP增速提高，支柱产业增长强劲;2011年柳州房地产市场概况 2011年，全柳州固定资产投资完成400.06亿元，完成了年度目标的40%，增长42.3%，增速比一季度回落3.3个百分点，比1-5月回落9.1个百分点。其中，城镇固定资产投资376.20亿元，增长43.1%。 今年以来，房地产投资保持快速增长，但增速呈逐月放缓趋势。1-2月份增长51.4%，1-3月份增长47.8%，1-4月份增长42.5%，1-5月份增长40.8%，1-6月份增长35%。在房地产投资中，商品住宅投资34.37亿元，增长28.2%；保障性住房投资10.49亿元，占房地产开发投资的17.3%。 整体来说，柳州房地产投资增速放缓。 2011年1－6月全市住宅销售约87万㎡，其中3月销售22万㎡，4月销售16万㎡，?“4.15新政”出台后，从4月底起全市住宅销量出现部分下滑，跌幅接近30%。5月销量有所下跌，销售约10万平米，6月约11万平米。 从每天成交量来看，全市住宅日均销量约60套，0.7万平米;系列信贷政策出台后，全市住宅日均销量为35套，0.4万平米 通过近期市场调查可知，其中36%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。 ;; 2012年柳州市房地产发展趋势预测 由于2009年底至今，为保持房地产平稳发展，国务院出台了??国四条”以及系列的调控政策，抑制房价上涨过快，因此2011年柳州市群众持币观望现象有所呈现，在8月中的时候，新房贷政策出炉，更加影响了柳州房地产市场的交易量。 在2012年上半年，尤其传统的春节淡季，预计柳州房地产交易量会有一定的下滑，柳州众多开发商应该不会大规模进行推盘，而选择持续消化2011年推出的存货量。而到2012下半年，柳州开发商因为急于要回笼资金，应该会选择性的推盘，因此柳州下半年的商品房投放量会大幅增长，但是由于新房贷影响，购房者可能还会继续持币观望，因此下半年的交易量是否会大幅增长，形势还不明朗，而交易量应该会比上半年多。 因此2012年上半年尤其是3—6月份市场放量相对较小，是推售的最佳时期。 ;发展迅速、供应量大、客户争夺战、注重品质营销、消费者趋于理性;价格继续小幅上扬，成交量将会有所萎缩，开发风险加大，需更谨慎;Part3 柳北区房地产市场解读;河东片区;柳州楼市分布图 ;区域概况——成熟的商业配套和浓厚的人文魅力;独特的区位优势 随着经济的发展战略的全面实施和柳州经济发展战略部署的调整，城北区已逐步发展成商品流通的集散地、城郊工业型经济的重点区域。 浓厚的商业氛围 柳北区是柳州市最老的城区之一，也是城市的商贸中心区，辖区内商贾云集，商贸服务业十分发达。;从区域功能定位上看，柳北区的主要定位是商业、物流、工业基地； 其居住性与投资性与河东、柳南等品质居住的层次是不可比拟的； 旧城改造与新区建设兼备； 但是从居住组团上看，本项目交通四通八达，繁华商圈的鼎盛近在咫尺。;具有极强可塑及稀缺双重特征的区域; 经过了09年的楼市低迷，2010年的刚需爆发，使许多楼盘推出即售罄，柳北区房地产市场在整体楼市的爆发下，并未出现大量土地出让开发的形势，至今只有三个在售楼盘，供应量严重不足，具有巨大的市场机会。 本年度柳北区在售项目较少，许多楼盘开盘供不应求，区域需求量大 整个区域的整体均价正在稳步上升，购房者对该区域的价格上升有很好的接受能力 国家政策、政府规划对楼市的发展起到很重要的影响作用，所以本项目的开发建设中对于政策也要重点观测 柳北区整体楼市发展稳定，具有很大的升值潜力，购房者对于该区域的认可度较高。 柳北云集大量的国有大型工业企业，企业职工众多，具有强劲的刚性需求能力，客源充足稳定。 ;版块区域范围内仅有中房胜利小区、滨江世纪城、碧丽星城3个在售项目，区域其它出让土地正