2011年赤峰市中天御龙臀产品定位报告.ppt

御龙湾产品定位报告;;思维导图;思维导图;2011房地产调控政策不断出台，并有不断加紧的步伐！全国的房地产市场 进入了严冬…… “国八条”“限购、限贷”“房产税”…… 虽然调控未延伸到赤峰，平庄…… 但是各种降价潮、打砸售楼处、开发商跑路……严重影响的赤峰人民的购房激情…… 进入2011年10月份整个赤峰市房地产市场一片冷清…… 但不乏逆市飘红的楼盘，如中天金御华府…… 可惜中天御龙湾不是那个幸运儿！ 中天御龙湾销售遇到麻烦，产品滞销…… ;御龙湾销售停滞不前;思维导图;我们的市场研究以客户目标为出发点，以市场为导向;思维导图;项目利益最大化;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;思维导图;2012年国家坚持宏观调控政策不动摇！打压抵制投资性炒房; 现状：目前元宝山在开发项目较多，新城区在售项目相对较少，目前新区居住生活配套不完善、交通和公交系统不完善、缺乏人气。 规模：在建项目开发规模和体量不大、多为低中低档社区。 市场：元宝山房地产市场发展缓慢，购房需求未得到释放，加上国家宏观 政策影响，使得广大的刚性需求者以及改善、投资、过渡等客源在此置业犹豫决。 价格：元宝山房地产市场价格也随着整体市场的导向在逐渐上涨，半年来已经涨了近20%左右，有追赶赤峰房价的风头！; 对于房地产行业，政府的态度是一边打压一边扶持！打压投资炒房，鼓励 首套房置业者。即2012年，刚需客户才是开发商选择的王道，也是他们的 救命稻草！ 纵观整个平庄市场房地产行业尚处于初级发展阶段，这一阶段人们对于购房 还处于第一阶段，用马斯诺的原理解释：人们所处的阶段为金字塔的最低端的 生理需求阶段！即刚需客户将会占据大部分！加上国家调控政策对整个市场的 影响，将更加让那些投资客，多套房置业者处于观望的态度！ ;思维导图;一,御龙湾解析;;该项目现阶段基本情况;2011年御龙湾销售情况;御龙湾2011客户成交情况;客户区域分布;客户期望总价;客户职业;客户购买动机;纵观整个御龙湾2011客户成交情况诸多问题值得反思： 从御龙湾去年成交客户上，分析出30万左右是销售去化率最大的点！ 三房的成交情况上看，50万左右是其去化速率最快点！但是这一切都 止于2012，是不是客户群已经被消化殆尽？ 重新审视下！御龙湾的客户群体到底是谁？他们是公务员？老师？个体户？还是一般家庭人员？他们的需求到底是什么样的？ ;二，周边项目分析;项目位于新城区 现四撞高层在售! 精装房！在平庄人心目中属于品质较好的楼盘 价格3580起每层上浮80元（从第三层算起），一次性付款每平米优惠200元 2012年年底交房 在售户型 一居室户型55.55㎡ 二居室户型99.62㎡ 三居室户型123.12㎡ 通过相关内部人士了解到销售状况不是很好，但之前的多层房源已经全部售罄！ ;物业类别;阳光花园;项目位于老城区，现在处于蓄客期！ 价格3900起上浮80元！ 由两栋高层组成，一幢27层，现已公开销售! 住宅面积60-150㎡不等，其中120㎡以下的房源只有63㎡一房，94㎡两房，并且数量较少 中宝帝景定于2013年年底交房， 据现场业务员反应销售情况不理想！同时130平米以上的大户型房源处于无人问津的状态！;博世圆;物业类别; ;皇朝故里;如图所示，皇朝故里的最小户型面积为101.61㎡，而且南北不通透！但由于他地理位置优越，在前期销售上也取得了不错的成绩！其中10层以下101㎡的两房已经全部售罄，即价格为4180以下的两房已经售完！但是大户型房源滞销！即139平米以上的房源销售受阻！这说明平庄市场的购买力是有限的，同时能够承受的住宅价格也就是4000左右！ ;皇朝故里具体销售详情;皇朝故里;博世园、御龙湾、皇朝故里2房成交详情;各楼盘销售均价;至于3房;总结二：现阶段做小户型是个机会;经过四天的市调，同时据现场业务员与客户的反应！加上一些实际的理论数据，得出平庄需要的产品特性： 1，多层（除御龙湾，其他没有多层房源） 2，小户型房源，即70-80㎡两房或者90-110㎡三房 3，多层价格4000元/㎡，高层3500元/㎡，这样的价格是平庄人能接 受 的最理想价格！ ;三、客户分析;元宝山区位于内蒙古自治区东南部，赤峰市中心城区东南。元宝山区资源丰富，已探明煤炭储量20亿吨，玄武岩、金、银、硅、铁、石油等也 有一定储量，是东北地区