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房地产行业 “新国四条”政策点评 行业评级 看好 中性 看淡（维持） 杨国华 房地产行业高级分析师 行业 房地产 6078 报告日期 2010 年 4 月 15 日 星期四 执业证书编号：S0860210030001 事件：国务院总理温家宝 14 日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（本文简称“新国四条 “，详见附件）。其中，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于 30%，对贷款 购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于 50％,贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。 我们的观点： z 政策的“变”与“不变”。 ——变化之处 简评（一）政策重点有所转变。此轮调控政策始于 2009 年 12 月的中央工作会议，此后国务院陆续出台了“国四条”、“国十一条”， 乃至今日的新的调控政策（本文称为“新国四条”）。回顾历史，我们发现：此轮调控政策的首要工作（第一条内容）已由“增加 供应”转变为“抑制需求”（见表 1）。可见，目前部分城市房价的过快上涨已经超过政府的容忍程度，政府开始更加关注短期房 价的走势。 （二）信贷政策收缩力度加强，且未来收紧空间仍然很大。二套房贷政策始于 2007 年 9 月，在 2008 年底从中央政策上开始松动， 又于 2010 年 1 月”国十一条“上重新收紧，但在这个过程中，对于第二套房贷的首付比例无非是 40%，但在“新国四条”中，二 套房首付比例提升至 50%，且重新明确其贷款利率为基准利率的 1.1 倍(见表 2)。同时，这一政策给市场传递一个信号，如果政策 未能收到效果，二套房首付比例仍可以做进一步的提升。 （三）加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。此项为此轮调控政策中的新内容。我们认为，政 策所提税收政策主要是指“物业税”或“房产税”。可以看出，政府在调控手段上仍有很多选择的余地。 ——不变之处 （一）政策目标仍然是遏制部分城市房价过快上涨，而非让房价下降。 （二）增加供应，尤其是保证保障房供应的政策不变。新国四条：要确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、改造各类棚户区 280 万套的工作任务。这与“国十一条”中“力争到 2012 年末,基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题”的目标相符。 政府重民生，保投资的意图