2013年12月淮南东昌首肝营销策划方案.ppt

淮南·东昌首府 营销策划方案;每一种商业的实质目标都不外乎以下三点：;价格目标 ;战略三大目标 ;首先需要解决的三大问题 ;报告整体思路与3W策略路径： ;一、 WHY之项目目标分析： ;城市视角;城市视角;城市视角;城市视角;城市视角;;区域视角;区域视角;区域视角;区域视角;宏观环境;002-13年上半年房地产市场波动;二、 WHY之市场现状分析： ; 从淮南楼市2013年与2012年各月住宅成交对比表可以看出，2013年淮南楼市住宅共成交16683套，同比去年前11月11084套的宅销量增加了5599套，上涨了50.51%。其中成交量最高值出现在2013年11月份，当月住宅成交2499套，较2012年前11月最高值10月份的1603套增加了896套，上涨了56%。; 2013年淮南楼市住宅成交均价为4546.17元/㎡，较2012年住宅成交均价4233.91元/㎡，小幅上涨7.38%。从淮南楼市2013年与2012年各月住宅成交均价对比表可以看出，相较于2012年，2013年淮南楼市各月住宅成交均价整体处于上升的状态，有9个月房价均高于去年相同月份，其中同比最高涨幅为9月份，达39.3%，这主要由于淮南今年下半年豪宅房源的入市冲击;涨幅最低则为10月份，上涨0.92%。;月份;月份;2013淮南楼市1月报：成交量是去年的5倍;2013淮南楼市2月报：返乡置业潮促县区备案异军突起;2013淮南楼市3月报：金三发力 全线飘红;2013淮南楼市4月报：银四平淡收尾;2013淮南楼市5月报：红五不红 住宅成交量同比跌三成;2013淮南楼市6月报：成交淡季不容乐观，购房淡季或来临;2013淮南楼市7月报：楼市上演淡季逆袭，田区经开独占鳌头;2013淮南楼市8月报：山南新盘悄然发力，楼市翘尾收官迎金九;2013淮南楼市9月报：刚需引领置业季，八公山毛集两区齐发力;2013淮南楼市10月报：首周开局遇冷翘尾收官，银十重现淮南;2013淮南楼市11月报：楼市开局火热平淡收尾，宅销共2496套; 由上图山南新区与田家庵区2013年前11月每月成交对比图可以看出，随着山南新区的日益开发建设，市政府政务中心的搬迁，以及教育设施、楼盘陆续交房等综合配套的完善，山南新区的居住潜力与日俱增。但由于田家庵区隶属淮南老城区，各方面综合配套较为齐全，优势明显，淮南市民买房的首选依然是田家庵区。;2013年淮南房地产市场小结;2014年淮南楼市判断;三、 WHY之竞争对手分析： ;竞品1：;竞品2：;竞品3：;竞争分析;WHO？ 我们是谁？;东 昌 首 府;一、 WHO之产品剖析： ;区位图及周边现状; 1#、2#、4#楼标准层平面图; 3#楼、6#楼标准层平面图;公寓户型;项目区位： 规划项目位于淮南市老城核心区域，国庆路与学院路交叉口北约150米，地处商贸与龙湖公园之间，毗邻高校，所属淮师附小学区，为淮南市顶尖优质小学，项目地段、生活及教育资源配套优势被市场广泛认可，人文、居住兼备； 项目规划： 项目为园南村改造工程，拟在原址规划建设一高层住宅小区，总用地面积27737㎡，总建筑面积约11万平方米；社区由五栋33层住宅（3号、6号楼东西两侧单元为30层），一栋22层公寓（其中靠南面16-22层为5.9米挑高LOFT），以及西、北两侧3层沿街商业底商组成，其中住宅2.8万方，商业2500平米为拆迁还原。小区设有主次两个入口，楼间距60米以上，分区明确，环境优美。 产品特点： 住宅与生活配套、景观带相得益彰，加上社区商业，可充分满足客户需求； 建筑特点： 西班牙风格建筑群，成为区域一道风景线； 户型面积： 住宅为52-93平米，公寓为50平米左右，产品面积均为市场所认可的刚需户型。;二、 SWOT分析： ;二、 SWOT分析： ;O 项目机会;二、 SWOT分析 ;客观存在卖点;项目卖点整合： ;四、 WHO之市场定位： ;随着淮南迅猛的发展，房地产市场逐步规范，诸多发展商纷纷涌入，城市形象的已经逐步拔高，各种风格概念纷纷涌入，然而，淮南房地产发展所真正需要的是：;市场需要什么;我们拥有什么;五、 WHO之客户定位： ;购买与他们身份匹配的更高附加值的居住空间;对于这样的客户群体，从我们的产品中 需要一句口号，这句口号既不是“城市核心”，也不是“引以为傲”的非独特性标语。 而是直达项目最大的两个卖点——学区和地段 这是本案的关键，也是一个强大品牌的核心。;东昌首府; WHAT？