世联益田大运城邦项目衔售执行投标报告.ppt

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世联益田大运城邦项目衔售执行投标报告

版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;前期已完成的工作汇总;奥 体 新 城;交通: 紧邻龙平路,交通便捷,通达东莞其他镇区及龙岗中心城; 龙平路作为连接凤岗、中心城和平湖的主干道,项目处于连贯线上; 未来还有规划的东西向的次干道(龙平南路)穿越本项目。;奥 体 新 城;青山拢翠 碧水涤清;2;高压线、交通等方面的劣势,将通过技术和营销方案进行解决;发展商对本项目的整体战略方向提出了新高度;项目属性定位: 南中国运动健康概念第一大盘;项目形象定位;;根据大盘案例客户演变特征:由紧邻扩散至周边;本项目营销总策略指导;本项目的营销总策略分解;2;分期开发配套建设和时间安排的策略研究;一期产品定位 ——以市场稀缺并畅销的中小户型产品亮相;1;01-1;中国经济长期依然持续快速发展,构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石.经济硬着陆可能性低,将有力保障房地产发展的良好环境;美国次贷危机、人民币升值等外部经济条件将导致石油、电价、食品等物价在近期内持续高水平的通货膨胀率,为进一步控制通胀对国内经济的影响,不排除国家近期加息的可能。同时,股市的急剧下挫,使社会资产急速缩水,股市与楼市的互动难以开展。而奥运之后,中国经济不明朗因素的加强,将迫使楼市继续向下走的概率进一步增大。;01-2;中国当前的人口结构有一个特殊的因素,那就是人口红利使得中国经济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后,我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升,抚养比不断下降。;深圳城市土地资源稀缺性日益凸显;01-3;市场背景——政策分析;据调查,有54%客户购房需求受到新政策影响,投资者影响程度较大;07年下半年新政后: 龙岗中心城市场立刻转冷,沦陷为新政重灾区;当前已开始重返价格战: 价格纷纷跳水——从10000回调至7000-8000左右;项目名称;上升30.8%,主要是因别墅的消化,拉升均价,高层价格仍在回落;房地产调整是波浪向上,代表房地产发展整体形势是向上走;目前市场仍然处于下降阶段;下降期将持续2-3年(自2007年下半年起算),恢复期则需要过程,至少也要1年。;观点1:长期来看,房地产仍将维持强劲发展;观点2:短期来看,深圳房地产市场可能步入横盘调整期,对短期内的市场波动要有思想准备 调整期的长短可能取决于银根紧缩政策的执行力度;观点3:“牛市”求价值最大化,“熊市”求低风险和快速回现;观点4:房地产市场的价格走势并不直接决定个盘的价格,个盘的对抗风险能力取决于住宅产品力和营销力;2;;开发商总目标目标解析;2;快速销售的前提要具有充足的客户和超高性价比;3;项目蓄势期的重要营销举措 项目储客期的重要营销举措 项目持销期的重要营销举措;2;;;大盘需要有自己的核心吸引力,它能使本被边缘化的郊区中心化,扩大客户覆盖距离 大盘的竞争不是个别楼盘的竞争,而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值,大盘往往必须自己“营造区域价值” 大盘从硬件看,往往需要有1-2个核心“震撼点”,形成强势的传播效应;本项目如何树立大盘标签?;城界——项目的展示环节塑造大盘气质;城界——工地围墙;城界——楼体包装和灯光展示;城界——建筑外立面;城界——龙岗独一无二的500米动力长街;城界——龙岗独一无二的500米动力长街;城界——营销中心突破性提出超越龙岗所有项目的五彩串吧体验式售楼处;白吧:未来生活畅想,生活便利的多样;商业街空间;书吧。;舒适;走出五彩串吧,项目介绍展示厅。 人和项目模型零距离接触,大屏幕及周边墙体滚动播放着项目的介绍。;室内看楼通道: 室内空间布置,置身于此,忘记了是在过渡空间……;城市公共交通配套;国际奥体运动健康生活代言 Home in Olympics;;《我与众不同的运动健康生活》专著出版;启动区目标;启动区目标;项目蓄势期的重要营销举措 项目储客期的重要营销举措 项目持销期的重要营销举措;1、淡市中谁在买房 2、我们的客户在哪里; 刚性的首次置业者。   一个购房者曾这样说:“也许这不是买房子的好时机,却是我需要买房子的时机”。   而目前的市场回调,也使得他们的能力能够达到置业愿望,他们是目前中小户型的   主要买家;  长期的理性投资者。   这里有套股换楼的,有对未来充满信心的,有要对抗通胀的,有要赚人民币升值的,    他们是目前中高端物业的主要买家。;中海康城;龙岗中心城客户特征: 30-40岁、多子女家庭结构、换房客户 私营企业主、公务员、生意人、本地原住民……;——针对龙岗客户的购房特征,结合未来客户的变化趋势,参考大盘客户的动态特征,本项目一期锁定的目标客户主要为:;How t

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