房企业绩研评之九：六澄以上上市房企利润率下滑.docVIP

利润，始终是个最扣人心弦的敏感词。500强房企测评报告所说的“利润止降回升”，仅指行业500家优秀企业的利润均值。至少从已发布2013年报的企业来看，有73%的企业实现了净利润正增长，但同时有61%的企业利润率下滑，并延续着年均下降1个百分点左右的趋势。所谓暴利，其实已是昨日黄花，只是因为房地产总值高。如果仅看利润率，房地产已属“中利行业”，而且到2015年很有可能触及“10%红线”。如何逆势拉升起下行的利润率曲线，是房地产企业必须要面对的一大问题。 总体来说，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本等越来越高，但因库存量、潜在供应量有增无减，导致售价和利润压力越来越大，这也是房价居高不下，而开发利润率却越来越低的根本原因。或许只有重构地产新秩序，进行利益再分配，才能真正破题。 全行业整体利润情况 谈及利润，首先强调一点，我们所说的企业，是指合并报表企业（以下简称并表）。一家企业可能有几家，甚至几百家具有独立法人资格的项目公司（例如万科），但并表企业数量只是一家。根据中房协和兰德咨询联合发布的《房地产企业经营管理状况蓝皮书·2013》，截至去年末，全行业法人单位数量约为4.2万家，并表企业有1万家左右。 测评并表企业盈利能力的指标有很多，包括净资产收益率、总资产报酬率、毛利率、净利率、成本费用利润率、资本收益率、人均创利等（详见“蓝皮书”）。限于篇幅，在此主要解析大家比较关系的净资产收益率、毛利率和净利率等几项指标。 算上在香港上市不久的阳光100和海昌，兰德咨询逐一核准的结果是，目前全行业共有210家上市公司。截至3月26日，已有74家企业发布了年报。按理说，年报发布前，除了业绩预告，企业不能提前披露核心数据。加之非上市企业的数据难以获知和采信，因此不知道有些榜单的数据来源。本系列文章遵循“全真重于实效”原则。鉴于只有35%的企业发布；了2013年报，我们先看看2013年三季度行业企业的整体利润情况。 据申万报告显示，2013年前三季度A股上市房企结算净利率为12.8%，毛利率为35.3%，较2012年同期分别下降了1个和3个百分点。 德勤在比较了沪深和香港174家上市房企的财务数据后，于今年2月中旬发布的研究报告显示，2012年近60%的上市房企出现了净利润率下滑，权益汇报比率从2010年11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%。 无论是沪深A股，还是174家，基本能反映出全部210家上市房企和1万家左右并表企业的利润率走势。我们汇总了兰德咨询22036数据库和wind等所有能找到的数据资料，绘制出了沪深A股企业的利润率走势图。显而易见，从2010年开始，房地产行业已进入盈利能力下降周期，而且行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右。我们预计，2013年上市房企平均净利率13%左右，全行业11%左右。以此趋势，到2015年，行业平均净利率很有可能触及“10%红线”；2015年以后，房地产行业很有可能进入“中利行业”之列。 中海地产主席兼首席执行官郝建民认为，今后房地产毛利率持续达到20%已属及格，而30%为优秀，40%以上则为卓越水平。对于企业毛利率，他认为会根据不同企业的管理水平出现分化。 典型企业盈利能力分化情况 据500强房企测评报告显示，2013年500强企业销售总额3.26万亿元，同比增长29.0%；净利润均值为4.64亿元，同比增长7.26%——增幅仅为销售额的四分之一！到4月30日年报“窗口期”过后，我们才能知道全部上市房企的营收及利润增长情况，但可以预见，极有可能仍是“增收不增利”。 兰德咨询对74家已发布年报企业的统计结果显示，报告期内实现净利润总和为991.85亿元，同比增长32.6%；整体加权净资产收益率为15.4%。74家中73%的企业实现了净利润同比正增长，但同时有71%的企业出现了净利润率在下滑。其中，54家沪深A股企业中，净资产收益率超过15%的有18家，占33%；净利润同比正增长的企业有24 家，占44%，均低于74家平均值。 显而易见，2013年仍在延续盈利能力分化的趋势。以万科和中海地产为例。2013年，中海销售额1385亿港元；实现营收824.7亿港元，同比增长27.7%；实现净利润231.78亿港元（约合人民币183.16亿元），同比增加23.1%；折合净利润率为28.1%，比2012年下降0.9个百分点。同年，万科实现销售额1709.4亿元，同比增长21%；实现营收1354.2亿元，增长31.3%；实现归属于上市股东的净利润151.19亿元，同比增长20.46%；全面摊薄净资产收益率为19.66%，与2012年持平。尽管净利润保持增长，但万科的结算净利润率为12.01%，比2012年下降1.07个百分点；净利润除以营收后的净利润率为11.16%，下降了