武汉万科金色家园项目游销计划.ppt

我热爱城市，热爱它的灯红酒绿，热爱它不断变化的色彩，热爱它的气息，那是我熟悉的气息，当然也是我生长的地方！;——武汉万科金色家园项目营销计划;第一章 金色武汉 （武汉市场宏观中观微观分析）;武汉市场宏观分析;－－武汉市市长李宪生 ;单位：亿元;人均GDP;单位：万㎡;2005年，武汉正式启动旧城改造规划——汉阳旧城风貌区。总面积72．45公顷，规划为5大片区：传统风貌核心区、商业金融区、商住金融区、传统住宅风貌区、时尚生活社区。巨大的拆迁量产生需求的快速增长和市场价格飞增，06年，拆迁量有所收减，但大量工程仍待进行，为市场积压了大批刚性需求。旧城改造影响居住需求，将是武汉近年来的供需主旋律。;人均GDP曲线对比分析;房地产投资额曲线叠加;将武汉2002年至2005年的数据曲线截取与北京市1996年至2009年的数据曲线对比，曲线基本重合。;武汉商品住宅市场均价虽然比北京低将近5000元/平米，但是市区高档住宅价格与北京等一级城市已经比较相近；说明武汉住宅市场价格尚有较大自然调整可能。 受经济快速增长的带动、宏观土地供应限制的影响、以及刚性需求的强力支撑，07年武汉整体市场的房价增幅将略高于06年——;宏观趋势的影响认识;07武汉地产市场主要政策影响预测;1、整体市场新增供应主要集中在90㎡中小户型上，先头入市的项目将占有一定优势。 2、中小户型竞争增强的同时武汉市场也将被迫增加对中小户型的接受度，传统武汉人追求较大户型产品的习惯将会扭转。 3、根据追求利益最大化的原则，多数发展商在保证做足70%90㎡中小户型的同时，会尽可能将不受限的30%做大。市场出现明显的产品两极分化现象。 4、中间部分的产品，即：100㎡两居及130㎡三居将会成为新一轮市场热点，受到强力追捧。;中观区域认识;万科金色家园;万科金色家园;解 放 大 道;随着旧城改造的推进、政府十一五规划的提出，王家墩CBD方案的出笼，06年武汉地产市场体现出明显的“城市中心价值回归与升级”的态势。;未来的“动感地带”——京汉大道 ;区域特征归纳; 周边竞争项目分析 重点竞争项目分析;永清城;永清城;开盘时间：目前未开盘，06年12月开始内部认购 销售进度：共860套，已认购70%，约600套 主力客群：以永清片区内机关和企事业职员为主;新华西美林公馆;开盘时间：06年11月 销售进度：已售10%，65套左右 主力客群：以西北湖与王家墩商务区工作人员为主;天下国际公馆;开盘时间：未开盘，06年12月开始内部认购 销售进度：共230套，已认购30%，70套左右 主力客群：高档人群;世茂锦绣长江;开盘时间：06年10月 销售进度：开盘销售1044套，已认购30%，305套左右 主力客群：高档人群;金都汉宫;开盘时间：06年12月开盘 销售进度：共636套，已认购7%，45套左右 主力客群：高档人群;中侨观邸（四期）;其他可参考项目;周边产品供应面积以50-100㎡为主，与本项目C区存在一定竞争，120—150 ㎡的产品供应较少，对于本项目三居来说是个利好。;周边产品总价主要集中在26-80万之间，可见区域主流承受能力仍然相对较低，本项目总价约在70-100万之间，略高于周边市场项目，竞争中存有压力。; 根据武汉人的生活居住习惯，分别居住在武汉三镇的人，由于长期居住，早已习惯了当地的环境，有较强的地缘情节，很少迁至其它区域。;融科·天城;融科智地和联想;融科智地的理念是“做行业,跑长跑”,目标是进入房地产企业领先行列,并最终成为行业领头羊。;北京融科·橄榄城总建筑规模为51万平米，地上总开发规模为40万平方米，其中住宅产品近30万平方米，全部规划为18层和28层的薄板。;记录时间;北京融科·橄榄城模型;项目两期共推出住宅1795套，销售期约12个月。两期共实现均价8087元/平米。月均销售150套。成绩较为突出，但价格相对较低。 两次销售，均有较长时间的蓄客期——5个月，同时有较大规模的广告跟进，据统计，该项目的广告推广费用达到了2.5%。这也是该项目能在开盘时大批出货的主要原因。;北京融科·橄榄城模型;奉行联想品牌的价值转移和互动原则？ 武汉融科，连同幕后的联想为武汉地产市场带来国际化色彩和科技化、时尚的元素？ 运用社会对联想的科技、国际化气质的认同，在营销上打通与知识青年、企业白领和项目交流的独特通道？ 通过与项目自身资源结合，进行适当的科技化与国际化产品的打造包装，融入科技元素，把项目建造成为区域内有一定领先水平的时尚产品？并以保守价格实现销售？ ４５万平米大盘的入市，启动较长时间的价值塑造程序，以期实现品牌与产品双料的价值认同？;掌握市场机会并充分运用，以运营城市改变生活的角度实现整体开发过程； 增强项目操作的可控性，处理好与政策导向及