华南城公司初步汛葱滦究报告-qi100520.docVIP

财务管理 第  PAGE 19 页 共  NUMPAGES 19 页 湖南湾田投资有限公司 财务管理部 调研报告 华南城公司初步研究报告 前言 一、 公司总体情况介绍 二、股权、组织和法人架构 三、商业模式 四、经营业绩 五、成功因素分析 六、对中南的启示 编制：湾田财务管理部 2010年5月22日 华南城公司初步研究报告 前言 目前集团正在筹建“中南国际商贸物流园”项目，初步规划的定位高度、规模大小可与“深圳华南城”媲美。深圳华南城从其发展历程、现在状况、社会认可来看，是个成功的商业地产项目。研究和分析深圳华南城，对中南国际商贸物流园具有较大的参考意义。 本人借去深圳华南城购物之机，对华南城获得了一些浅显、表象的初步感性认识；同时下载并阅读了华南城在香港上市的招股说明书，获得了华南城大量的运作、财务信息。以下是对华南城的初步研究报告，供大家参考。 一 公司总体情况介绍 1． 公司创办： 华南城公司由香港五位商人于2002年创办，这五位商人均为香港大公司的董事长，他们控制的公司为香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶公司、力嘉国际集团及京晖国际，涉及服装、塑料、珠宝、地产等多个行业。华南城初始注册资本为20万港币（以下未特指均为港币，1港币=0.875人民币），后来通过利润转增资本，将注册资本逐步增加到3.2亿港币。 2. 项目投资和建设： 深圳华南城坐落于深圳市龙岗区平湖物流基地园区，被深圳市政府认定为物流企业。项目初始规划总占地面积超过100万平方米，总规划建筑面积超过220万平方米，总投资超过60亿元人民币，是一个集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中心于一体，提供展示交易、仓储配送等服务的大型综合商贸物流平台。工程自2003年5月正式开工，到2004年年底华南城一期46.4万平方米五大交易中心开始试运营，目前深圳华南城一期五大交易中心总体入住率为81.6%。2007年7月，全面启动深圳华南城170万平方米的二期建设，目前首批52.5万平米已经竣工，招商进度良好，并和多家公司签订协议，出售部分楼层或商铺。 下面是华南城一期和二期的建筑物图片，可以发现其从低成本到大制作的发展过程。 深圳华南城一期（兵营排列式商铺） 深圳华南城二期（一站式、会展式购物中心形象） 深圳华南城二期（总部基地形象） 3. 营运情况： 深圳华南城的发展目标是：立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，成为经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模制造业原材料专业交易中心。 华南城分为五大专业交易中心、一个展览中心和五大功能分区。主要经营：纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、绿化区。 华南国际工业原料城采取租卖结合、企业管理、政府服务的经营管理模式，为原料城内的经营者提供宣传、信息、政策咨询、仓储、代办工商税务手续等各种服务。工商、税务、海关等政府职能部门在原料城设立办事机构，为市场经营者及客商提供各种便利，缩短办理相关手续的时间。另―方面，原料城引进专业搬运、装卸、运输、银行、保险、信息咨询等机构，同时设立餐饮、宾馆、会所等生活配套服务，为原料城的经营者及客商提供各种专业化的服务以及性化的营商环境。 4. 项目收益： 项目初始投入为86百万元，20万元为注册资本，其余为股东借款。经过7年的发展，截止2009年3月31日，累计实现净利润44.96亿元；09年9月公司在香港上市，按2010年5月份估价，公司市值72亿元；根据太平戴维斯估值公司09年6月份的评估报告，深圳华南城所持物业价值为227亿元。 5. 布局拓展： 有了深圳华南城的成功经验，华南城已经开始向全国拓展，正在筹划的项目有：48.7万平米的广东河源房地产项目，390万平米的南昌华南城项目，420万平米的南宁华南城项目，西安华南城项目，加上深圳华南城项目，这些项目落成后，总建筑面积可达到10.6百万平米，成为超大型商业地产集团公司。 二、股权、组织和法人架构 华南城公司进行了避税和政府优惠政策筹划，设计了五级股权架构，即香港自然人→境外避税平台→香港控股公司→深圳控股公司→事业经营公司。组织上实行两级架构，集团管理平台→专业性法人经营公司，目前公司员工858人，另有共同控制员工201人，外包员工452人。法人架构上多采取合资（内部公司之间）、控股、联营等多种形式，以充分利用外部资源和优惠政策。 1、股权架构 在香港上市前，华南城公司上级股东有6家，基本为境外避税平台，再往上一