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第  PAGE \* MERGEFORMAT 4 页 全面解析如何预防个人贷款的风险 1.合作机构管理 (1)合作机构管理的必要性气 ①由于缺乏完善的征信系统，个人住房贷款业务在很大程度上依欢于中介合作机构。合作机构在贷款中承担着一定的担保风险，甚至承担粉信用评级的作用。 ②中介机构为银行提供必需的客户。在市场竞争激烈时，银行为了取得客户，会降低保证金标准.可能会导致住房贷款风阶的上升。 (2)合作机构管理的内容 ①合作机构分析。内容包括: 合作机构领导素质分析; 合作机构声誉分析; 合作机构信用记录分析，重点盘查外部监管记录和与银行合作信用记录; 管理规范程度评析，重点分析组织机构是否健全，有无内部管理规章制度，有无财务监价机制，企业治理结构合理性等;经营成果分析.重点考察销告净利润、资产净利润、成本费用利润等; 合作机构偿债能力分析，重点考察资产负债表。 ②与房地产开发商关系的确定及合作管理。与房地产开发商合作关系的确定及合作管理包括: （2）确立合作意向。 合作后的管理。包括及时了解开发商的工程进度、经营及财务状况、借款人的人住情况、借款人发生违约行为后对抵押物的处置情况、注意房地产市场的走势等。 ③与其他社会中介机构的合作管理。其他社会中介机构主要有:房地产评估机构;担保公司;律师事务所等。 (3)合作机构风险的主要形式 ①房地产开发商和中介机构的欺诈风险。“假个贷”是合作机构欺诈风险的主要表现形式。所谓“假个贷”是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。除不具有真实购房目的外，借款人资料或相关材料通常都是捏造的，只是使其购房行为具有“真实性.。 “假个货”的主要成因: 开发商恶意套取银行资金进行诈骗; 开发商为缓解楼盘销曹中资金紧张问翅; 开发商为获得优惠贷款; 银行存在管理N洞。 “假个贷’的表现形式: 滞销楼盘突然热销; 楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高; 开发企业员工与关联方集???购买同一楼盘; 借款人收人证明与年龄、职业明显不相称，并集中申请办理贷款;借款人对所购房屋信息知之甚少; 借款人集体中断还款; 借款人首付款非自己交付; 还款由同一单位统一进行转账或现金支付等。 ②担保公司的担保风险。担保风险是指担保公司或担保人的担保能力不足，从而给贷款银行造成损失的风险。在个人住房贷款中，以专业担保公司为借款人提供连带责任担保情况时较为常见。 ③其他合作机构的风险。其他合作机构风险在二手房贷款业务中较为常见。二手房贷款业务中，由于涉及多个社会中介机构.并且银行贷款一般直接转人社会中介机构账户，较容易出现风险。 (a)中介机构风险的防范 ①“假个贷”防范措施。 第一，严格贷款准人，加强借款人资信审查。注意检查借款人身份的真实性、借款人信用情况、各类证件的真实性、申报价格的合理性等。 第二，完善个人住房贷款风险保证金制度。 第三.利用法律手段.加大“假个贷”造假成本。 ②其他合作机构风险的防范。选择信用等级较高的合作机构;降低对合作机构的业务依赖程度;严格执行准人退出制度;加强对合作机构的监督;有效利用保证金制度;加强执行回访制度。 2.操作风险 (1)操作风险的概念 操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等而产生的风险，属于非系统性风险。1999年《新巴塞尔协议》将操作风险、信用风险和市场风险合称为“三大风险”。 (2)操作风险的主要内容 ①贷款受理和调查中的风险。 贷款受理中的风险包括:借款申请人资格是否符合所申请贷款管理办法的规定;中请人提交的材料是否齐全;格式是否符合银行的要求，所有原件和复印件是否一致。 借款人调查中的风险包括:借款申请人所提交资料的真实性、合法 性;申请人第一还款来源是否稳定、充足;借款申请人的担保措施是否足 额、有效。 ②贷款审查和审批中的风险。 第一，未按独立公正原则审批; 不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放; 第三，审批人员对本应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借 款人发放贷款。 ③贷款签约和发放中的风险。 合同签订的风险包括:未签订合同或是签订无效合同;合同文本中的 不规范行为;未对合同签署人及签字进行核实。 贷款发放的风险包括:个人信贷信息录人是否准确;