第二章 开发与经创新营理论和策略2.pptVIP

第二章 房地产开发与经营理论和策略;一、房地产开发与经营环境分析;经济因素 政治因素 人口因素 政策法规因素;机会选择;二、市场需求预测;;竞争状况分析 人口统计分析 需求趋势分析 综合因素分析 因素分析图（鱼刺图） ;心理因素;购买者意向调查法 销售人员综合意见法 时间序列分析法 简单平均法 移动平均法 加权平均法 指数平滑法 变动趋势预测法;当时间序列呈现较稳定的水平趋势时，应选较小的α值，一般可在0.05～0.20之间取值； 当时间序列有波动，但长期趋势变化不大时，可选稍大的α值，常在0.1～0.4之间取值； 当时间序列波动很大，长期趋势变化幅度较大，呈现明显且迅速的上升或下降趋势时，宜选择较大的α值，如可在0.6～0.8间选值，以使预测模型灵敏度高些，能迅速跟上数据的变化； 当时间序列数据是上升（或下降）的发展趋势类型，α应取较大的值，在0.6~1之间。;指数平滑法：重视近期资料，但不用加权计算，而是平滑指数调整实际数字， 公式：Ft+1=aDt+(1－a)Ft Ft+1——下期预测值； Dt——本期实际值； Ft——本期预测值； a——平滑系数（取0.1~0.3）. Ft=aDt－1+(1－a)Ft－1 Ft－1=aDt－2+(1－a)Ft－2 例:2006年实际值50000m2，预测值为48500m2，取a=0.2 则2007年预测值Qt+1=0.2×50000+(1－0.2)×48500=48800m2;年份; （一）完全竞争型市场结构企业定价 市场条件：同类房地产商品有多个买主、卖主，生产要素可自由流动，产品同质，新卖主可自由进入市场，买卖双方的交易都只占市场份额的一小部分，买卖双方都只是价格的接受者而不是决定者。 实例：新开发的普通商品房，小企业拥有的房产。 定价策略：提价只会在竞争中被淘汰，一般采用随行就市的定价策略。;市场条件：同类房地产商品有许多房地产企业和消费者、且企业间竞争激烈；不同企业的房地产产品存在差异性，因而都具有一定的垄断性，产品差别越大，垄断程度就越高；房地产产品同时存在同质性，可互相替代，且房地产企业多，新企业进入该市场较容易；企业以不是一个消极的价格接受者，而是一个对价格有影响力的决定者。 实例：近几年我国的房地产市场。 定价策略：产品差异化策略、促销策略等。 ;（三）寡头竞争型市场结构企业定价; （四）纯粹垄断型市场结构企业定价 市场条件：某种房地产商品独家生产经营，没有竞争对手；市场上不存在该产品的替代品。 实例：国有土地使用权出让市场。 定价策略：自由定价策略。;（一）收益、成本指标的确定 收益函数R（X）≥标准值，且→max 费用函数F（X）≤标准值，且→min 初级收益：项目带来的直接价值。 次级收益：房地产项目的深度开发或合理调整带来的收益。 初级成本：用于建设、维护和运营项目的全部成本。 附加成本：为使房地产销售所追加的成本，如销售成本。 次级成本：由于增加次级收益而增加的成本。;收益指标 经营收入 经营收入包括销售收入、出租收入和自营收入。 利润 分为四个层次: 利润总额 税后利润 可供分配利润 未分配利润;成本指标;房屋出租成本 ;（二）项目最佳规模确定;⒈净经济效益或净收益（B-C）法 绝对指标：净收益 =R（X）－F（X）＞0，且→max 投资回收期 ⒉计算期望总成本的净收益率（B-C）/C法 ⒊计算效益成本比率（B/C）法 相对指标：目标函数U（X）=R（X）/F（X）≥1，且→max 4.投资成本收益率（B-OC）/C法 投资成本收益率=（收益-经营成本）/成本，用于比较资 源投资效率.;五、可行性研究;投资机会研究 ;初步可行性研究;详细可行性研究; 分析指标：FNPV、FIRR、ENPV、EIRR 现金流量表 全部投资现金流量表 资本金现金流量表;序号;现金流量表（自有资金） 单位：万元;（三）损益临界分析;（一）购买动机理论 低收入的个人购买房地产商品的动机一船属于理智动机； 收入水平高的个人购买有较多的感情动机的加入； 消费者对房屋室内某些装饰品或办公用品的购买可能产生惠顾动机。;（二）购买决策过程;谁来购买？ 何时购买？ 何处购买？ 何种方式购买？;1. 房地产商品购买的心理学理论（需求层次理论） 消费者购买动机产生于尚未得到满足的需求； 消费者的