2010年01月12日凤曾台项目前期定位汇报.pptVIP

凤台项目前期定位汇报;凤台房地产市场概况：;凤台政府提出了“抓好一体，带动两翼”的经营城市战略，在加快旧城区改造速度的前提下，向东西两翼发展。规划在5年内，在新城一区、二区、老城西组团、北湖组团、马场组团、老城南组团、老城北组团、大山组团共开发建设商品房20112套，总建筑面积达186.5万平方米。;09年凤台县商品房投资开发面积约在67万㎡，累计销售约43万㎡，有将近24万㎡的商品房体量，在09年度推向市场，其中住宅现可售面积约在18万㎡，商业约在6万㎡，。凤台县房地产投资开发整体处于平稳上升趋势。;经历08年的地产寒冬，09年凤台房地产稳步回暖； 主要原因：一是城市新增人口的需求；二是适婚年龄置业者结婚购房的需求；三是居民改善住房条件的需求。 09的热销热销归功于刚性需求对凤台县楼市的支撑作用，也是08年的大量观望需求的‘合理回报’。;房地产价格走势：;成交住宅面积比例：; 随着凤台县经济的发展，人均收入水平不断提高，手中可调动资金越来越充裕，在投资选择上有了更多的选择，整体以商业投资为主。所以很多开发商在满足自身项目商业需求的同时，大力开发商业面积，以达到利润最大化的目的。 市场在售项目中：海创福海园、瑞达·滨河湾、万嘉广场、润地广场、财富广场等均有大体量的沿街商业街区，从目前销售情况来看，需求较为火爆。;楼盘名称;楼盘 名称;楼盘 名称;楼盘 名称;楼盘 名称;楼盘 名称;在售项目总结：;S优势（strength）： 毗邻新建政务中心，区位发展优势明显； 景观大道凤城大道，交通条件优越，直通老城区； 地块方正适合发展。;本案住宅规划建议; 对于本案操作来说，住宅相对容易，操作重点在于商业，商业的成败将奠定本次开发的成败，由于前期投资资金的庞大，商业项目不容有失，而前期定位是商业操作的第一步。 接下来的篇幅我们将重点论述商业定位。;商业定位策略;再接下来，我们必须提出的第二个观点也有点“雷”，那就是： 市调啥也不是，供需研究啥也不是，甚至产品研究也不算啥，只有先行启动的招商才是王道。 什么意思，住宅开发只需要做到三点即算完成前期，即市调研究、供需研究和产品你研究-------这已经算成熟的开发商了。 但商业开发，做到这三点，仅仅是有了些眉目而已，需要完成的提前招商，既然这么强调这一点，那提前招商的意义何在呢，毫无疑问，它决定了物业条件的设计以及进一步的销售策略。 为什么我们旁边的新城国际，现在的销售策略迟迟不定，它定不了，招商没先行，销售策略即或制定也是带着风险，也是跟着感觉定，再说难听点，它也是走一步看一步，骗一点蒙一点。;最后，我们需要的沟通的观念是所有开发商都愿意听的，那就是： 商业的利润比开发商想象的要大的多。 为什么这么说，是因为很多开发商没有看到商业存在的二次开发，如同钻石，很值钱，得到就意味着发财，但如果拥有者碰巧还有艺术造诣，再把它精心雕刻，成为一个“海洋之心”，那价值将在原有基础上得到升华：事实上，很多人知看到了前半部分而没看到后半部分。 商业的二次开发就在于其招商和运营，这个价值是超越地段和天然商业氛围。 您可以得到更多，如果您肯付出耐心外加一点额外的投入！; 商业项目的策略体系非常复杂，到百度上以搜索，随便点开一个，打印出来基本上10页。 我们不喜欢上理论课，有兴趣可以去百度，但我们必须简单梳理一下，以知道需要做什么以及怎么做。 ;项目报建(设计定稿)之前，我们必须完成前期工作，主要是： 项目整体业态定位及业态组合。 主力商家定位及对应的物业条件。 招商和销售一致的基本策略。 资金投入及产出计划。 ;第二步是定向招商，包括以下内容： 招商策略体系建立（包括招商范围、品牌填充、招商政策等）。 预招商。 主力店定向招商。;第三步是公开招商以及同步进行的销售，包括： 销售策略的制定和销售执行。 公开招商的策略制定及执行。 第四步是开业后的运营管理，包括： 开业筹划。 日常运营管理。 后续招商和招租。 上述看着很简单，还是那句话，随便复制一份过来都可以有十几页，但毫无意义。;一般来说，4+1层商业（四层地上，一层地下室）是主流的购物中心的物业结构，但其整体定位受制于几个因素： （1）项目规模。 单层面积在3000平米以下的，一般定位在区域性商业，，在大城市里就是社区配套性商业。单层面积在4---6000平米的，一般定位在商业副中心位置上，即这样的面积一般可以成就一个商业副总新，带动一片商业发展。 单层面积在8000—10000平米的，一般定位在全市性商业，在大城市一般可作为MALL来定位，或者叫城市综合体。;（2）城市规模 城市规模不同，物业的地位就不一样，从MALL（大型购物中心）到中型购物中心，再到小型购物中心，甚至到社区配套中心，最后到单体商业，在不同的城市里有不同