2010年4月成都郫显友爱镇清河村项目营销策划提案.ppt

;我们的做法，与传统营销公司有所不同……;目 录;思维逻辑性问题;概况;二、交通概况;小产权房的相关政策解读;小产权房的相关政策解读;各区县政府官员对“小产权房”政策性的说法; 目前小产权房在政策上还没有明确的合法身份，但是从各区县政府官员对“小产权房”的政策性说法中我们可以得出以下结论：国家不会出台统一的决策法规来解决小产权历史遗留问题，但是为了房地产市场的正确成长，势必会出具一些严格限制和打压小产权的政策，对于先前小产权房，合法化的可能性较大，而对于今后正待开发的，将会有所压制，未来发展空间不会太过宽广。 ;1、三环外——主要分布在城北北湖公园和城西的永康公园内（如：北湖印象、龙吟国际、景泰绿岛）。 2、郫 县——主要分布在红光镇、三道堰镇、 安靖镇及交大附近（如：府河新村、怡华居）。 3、双 流——主要分布在双流蛟龙工业港内（如：爱琴海国际社区）。 4、新 都——主要分布在天回镇、斑竹园镇（如：银杏苑2期、谷地公社）。 5、温 江——主要分布在大学城附近。 ;三环区域—项目1;三环区域—项目2;三环区域—项目3;郫县区域—项目1;郫县区域—项目2;双流区域—项目1;新都区域—项目1;新都区域—项目2;1、政策运作方式 （1）城乡一体化建设用地，代表项目有北湖印象、龙吟国际、景泰绿岛等项目，销售方式为房屋使用权转让、联合投资开发以及合作建设协议。 （2）组织部划拨村委会用地。目前三道堰销售的小产权房均为这类性质。销售方式为房屋使用权转让。 （3）国土资源部批准的“拆院并院”项目，代表项目为银杏苑、银杏园。是国土资源部批准备“拆院并院”项目用地。销售方式为股权转让。 （4）农民拆迁安置用地。目前温江大学城销售的小产权房均为这类性质,销售方式为房屋物业使用权转让。 （5）工业建设用地。目前主要集中在双流蛟龙工业港。目前园区内销售的小产权房均为这类性质。销售方式为房屋使用权转让。;2、产品形态 目前成都小产权房的产品形态多种多样，有多层、小高层电梯、联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅等产品形态。其中以多层住宅为主，向复合型住宅发展（多层＋别墅，多层＋电梯）。 3、户型面积 多层住宅面积：30-171平方米，以80-130平方米以套二和套三为主。 叠拼别墅面积：140-200平方米 联排别墅面积：140-240平方米 独栋别墅面积：299－372平方米 ;4、销售价格 多层价格在1600－2300元／平方米之间，其中三道堰小产权房价格在1750－2500元／平方米，红光镇小产权房价格在2100－2750元／平方米，安靖镇的小产权房价格在1800－2400元／平方米，三环外小产权房均价在2900元／平方米，双流小产权房的价格在1900－2600元／平方米。 别墅价格在3800－7000元／平方米之间，其中新都天回镇的叠拼别墅均价在3600元／平方米，双拼别墅均价在5600元／平方米左右，联排别墅均价在4200－4800元／平方米。三环外的叠拼别墅均价3800－5000元／平方米，联排别墅均价在5000元／平方米，独栋别墅均价7000元／平方米。 ;通过调查我们发现，小产权房的销售价格与项目地块距离中心城区的远近、产品形态、社区规模、周边商品房的价格等有很大关系，三路外绕城高速以内地带，由于离市区较近价格便高些，别墅价格均在3800元／平方米以上，小产权房的整体价格比周边普通商品房便宜很多，售价仅为同区域商品房的40％-60％。在付款方式上采取一次性付款和分期，一次性付款可优惠5-6%，分期一般根据回款周期及户型大小优惠1%-3$。;5、推广方式 目前成都小产权房推广方式主要分为座销和行销，根据项目定位不同采取方式也所不同。在广告宣传方面，小产房不能公开打报纸、电视广告等 广告。 目前成都小产权房主要采用的推广渠道有：夹报、DM单、项目周边户外广 告、项目接待中心、直邮杂志 、 网络、俱乐部、车身广告、购买客户名单及外省宣传等。 另外也主要考先前其他楼盘积累客户、老客户带新客户等。;6、客户特征 以自己居住为主，部分自住兼投资以及少量的投资客户； 年龄在35岁以上，以中老年客户为主； 客户比较看重项目的环境、规模、交通、价格； 客源上与项目所处的 区域位置、交通状况、产品形态有很大关系。如三路外的北湖公园、 永康城市公园、安靖、银杏园等地客户以成都客户及项目周边区域客 户居多。而郫县红光镇、三道堰镇离城区距离稍远些客源分布较散， 本地及周边县、镇客户居多。 ;定位与产品篇;1、我们的项目如何顺应市场的确立自身位置？ 2、我们在确立市场