东台阳光新城项目曾营销思路报告.pptVIP

东台市时堰镇-阳光新城项目;我们对项目的理解;时堰镇是偏离市区的乡镇：?????地产项目特点：????1、接受城市辐射较小，人口基本上外流，生活与城市的融合度较小。????????2、客户层面较窄，客户层基本是本镇的客户，包括镇内行政机关人员、企事业单位人员、镇内经营户、外出经商人员、镇内务农人员等。;那么我们该如何推盘？;做乡镇项目，确实要入乡随俗，同时要区别于城市地产项目操作模式。 想做好，首先要了解购买群体，从大部分乡镇项目的操作来看，购买群体无外乎六类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、乡镇企业职工、私营业主、外出经商人员和下属自然村务农人群。;项目整体定位;项目总体推广口号;项目总体营销思路;项目总体推广思路;项目广告推广方式;项目价格思路; 每批加推产品价格按照5%的比例上调，确保项目正常去化速度和利润最大化。;项目推盘节点计划;项目媒体推广预算;营销执行周期（计划耗时2年）;时 间;时 间;各销售阶段的营销部署 （在此，仅以2.1批房源来分析说明）;营销部署： 完成案场各项现场培训； 针对于竞争楼盘进行新一轮的市场跟踪调查； 通过现场介绍，使前期登记客户重新了解本项目； 通过小众媒体的精准投放，积累有效客户； 对媒体效果进行监控； 做好下阶段的各项活动准备工作； 完成销售上与贵司的对接磨合工作。 销售道具：项目楼书、户型单页、户外看板、现场工地包装完成； 宣传途径： 售楼处展示； 工地包装展示； 乡镇户外看板展示； “扫街”派发单页； 手机短信群发； 项目周边巡展活动；;推货量：4月20日公布2.1批房源及价格 营销部署： 对前期积累客户进行摸底及分析，对市场进行概念试探,价格试探及目标客户试探，为后期销售提供依据； 4月20日起，对前期积累客户及新客户收取诚意金； 排订选房顺序号。 销售道具：项目模型、单套模型、预约认购登记表单、定单、认购须知、统一说词、定购书、价目表、销控表、活动的展示准备、签约合同和按揭银行联系确定等； 宣传途径： 户外广告； 工地及现场展示； 街道横幅； ;推货量：待定 营销部署：针对前期诚意金客户，对推出的2.1批房源公开进行发售。 销售道具：现场认购流程、优惠措施、认购须知、统一说词、定购书、价目表、销控表、开盘活动的展示准备等； 主要宣传途径： 1）宣传单页；2）手机短信；3）现场包装；4）乡镇看板、街道横幅 ；5）开盘仪式； 市场目标： 开盘当天诚意金客户转定率达70%； 开盘当天2.1批房源去化率总计达50%。;除了利用媒体推广，我们还可以做什么？;1、多穿插销售员扫街方式，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练销售人员的意志和韧性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于后期电话跟踪、客户拓展； 2、销售案场需要“热度”，销售现场准备小礼品、简单时令水果，进来看房看就有礼品送、就有东西吃；同时多搞活动，活动不断，优惠不断，让客户踊跃参与进来； 3、利用周边乡镇小卖部等人流集中地，作为二级口碑宣传点，可摆放宣传单页的展架； 4、宣传车下乡巡展，销售员跟随户户拜访，做到每期开盘，一定要让多达3倍，甚至5倍的客户去购买项目有限的房源。 ;活动推广方式建议;活 动 1; 时间：2011年5月1日 地点：阳光新城售楼处 活动主题：热烈庆祝阳光新城开盘发售 活动目的： 通过庆典活动，为开盘造势，渲染现场气氛，同时树立良好的形象，提升项目口碑。; 时间：2010年9月11日（周六） 地点：时堰镇中心广场、九州公园 活动主题：欢乐尽在“阳光新城” 活动目的： 在较小的投入下，利用商演活动的时机与目标客户的口碑传颂，进一步培 育潜在客户市场，谋求本案的销售达成，进而达到收益增长。 ; 时间：周六、周日 地点：周边乡镇、下属自然村 活动目的 主要是对项目较近的几个乡镇、时堰镇下属自然村去做推广宣传活动，让离项目较远的目标客户及时了解项目进展及开盘时间等有关事宜。;甲方需要给予的支持;（一）专人负责客户缴款业务 （二）专人负责营销及推广与我方对接的负责人 （三）专人负责网上合同签约工作;合作模式;（一）服务内容 包括全程营销推广的所有工作：现场管理、业绩实现、客户服务、广告推广等一系列工作，贵司派一名工作人员与我司对接即可。 （二）服务时间 为期24个月（根据项目而定） （三）收费标准 按实际销售进帐（回笼资金）总额的1.5%提取代理佣金； （四）支付方式 每月5号支付上月代理佣金，按照80%支付，余留20%作为???证金，若项目销售按合同期完成，则支付剩余20%。