2013年4月10日河允谴宝晟城项目商业定位及招商策略报告.ppt

2013年4月10日;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;本项目工作分两个阶段完成，本报告是第一阶段。应开发商要求，将《项目招商策略报告》内容提前完成，本报告包括市场调研、综合定位及招商策略三部分内容： ;调研及分析说明：;;; 发展目标 项目现况 核心问题 应对思路;;突破现有格局全新定位破位;二、项目面临的核心问题;;2;客家古邑 万绿河源 粤北生态文化名城;→河源位置：河源市位于广东省东北部，东江中上游，是客家人的主要聚居地之一。东江自北向南流经市区，新丰江从西向东绕城而过，两江在市区东面交汇，城市三面环水。下辖一区五县，常住人口300万。 →战略要地，枢纽城市：河源作为广东东北门户城市，占据三省通衢战略位置，成为粤东北枢纽型城市。 →珠三角城市群粤北核心组团：河源市距广州198公里、距深圳163公里、距东莞183公里、距汕头396公里。是珠三角粤北组团核心城市之一。;河源是珠三角东北区向北往赣闽方向拓展的重要发展轴，是承接广深产业转移核心区域。;2、区位及交通;河源国民经济发展势头强劲，发展速度在粤北区域乃至广东全省均处于前列。良好的宏观经济走势反映出城市经济活力和前景，是城市商业发展的前提和基础。;河源城镇居民收入和购买力持续快速增加，消费需求稳中趋旺。社会消费品零售保持两位数高速增长，未来河源经济将继续快速发展，居民消费潜力良好。;用地规模： 中心片区远景城市建设用地面积达到40平方公里，包括东埔、老城和江东组团。 人口规模： 中心城区人口约30万（户籍人口）常住人口35万，2020年规划中心城区人口50万。 人均居住面积： 2005年人均居住面积27㎡； 2012年人均居住面积33㎡。;河源经济结构以工业为主导，第三产业（主要是商贸、旅游及其周边产业）全面快速发展，占比上升较快，产业结构持续优化，城市商业发展氛围向好。;固定投资拉动GDP增长比例低于50%，第三产业发展占比持续上升，城市经济驱动结构健康，走势良好。商品房市场需求旺盛，成交量价快速攀升处于快速发展阶段。;河源将旅游产业作为特色重点产业进行打造，产业收入增长十分抢眼；并带动住宿和餐饮业相关行业发展，批发零售业则继续保持稳定高速发展态势。;当前河源现有商圈主要分布在老城区，以大型购物中心为代表。城市整体商业格局朝东拓展，东城（CBD区域）板块商业中心崛起，代表城市商业发展方向，将改写河源整个商业战略版图。;三、城市商圈格局研究;三、城市商圈格局研究;;翔丰广场;;5、未来商圈代表;河源国民经济发展势头强劲，良好的经济基础和发展势头将逐步带动居民消费需求的持续提升，有助于城市商业贸易环境的持续改善。;3;项目地处中心城区东部，是城市规划发展的主轴方向，河源重点发展区域。该片区市政建设重点投入，片区发展势头加速推进，板块崛起呼之欲出！;老城区 板块;项目所处区域紧邻河源市CBD，交通便利； 位于东城桥头堡位置，门户价值凸现； 项目位于东城成熟中心区域，行政中心、教育中心、同时兼备休闲中心、商业中心； 所在东源区域为河源开发热点区域，各项交通配套完善可快速导入市区消费群； 区域内目前尚缺乏核心商业集群，本项目为区域第一个成熟地段大型集中商业项目。;区域已有雅居乐、碧桂园、深业、坚基等本外地众多知名品牌开发商进驻。 全市标杆性高端物业环绕周边，如深业塞纳湾、碧桂园、鸿大城、雅居乐花园、东江首府等。;项目总工分五期开发，总建筑面积36万㎡；商业总规划体量8万㎡。 三期配套建设有政府会议中心。 商业为1-2层裙楼格局，四周均临道路。 全盘规划住宅总套数2300余套，预计入住业主总人数近7000人。 目前一至三期已基本售罄，即将推出四期、五期推出销售。;客家文化公园;3、物业规划;*;本项目;→地块四面均临道路，客流导入无障碍。102路公交于项目门口设站，利于拓展对外辐射。 →临近广场沿线自然展示面达250米 ，无高大树木遮挡，同时紧邻项目规划主入口，商业展示面条件佳 。 →地块东侧紧邻行政大道，是东源主要干道，展示面佳，不足在于政府单位人气较少； →西侧和南侧紧邻学校，次级干道同样具有较好展示面； →广场环岛交通车流速度较快，需要进行弱化。;→多个道路框定金边银角形成价值依托，使得项目商业街区整体价值较为均衡； →右侧临近东源广场，视野开阔，昭示性强，广场聚拢人气，商业价值最优。 →西侧正对小学，学生及儿童类消费需求旺盛，商业价值次优。;1、项目战略使命;→传统商圈之外，目前河源整个东城板块缺乏一个真正成熟的商业中心。城东板块居住的人群仍然只能就远到传统中心商圈