中桥衡阳创薪·商是业项目市场调查报告.docVIP

房地产商域网 - 海量房地产资料下载 房商网 - 全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879 【创薪·商业项目市场调查报告】 东莞中桥地产顾问 2010年12月30日 第一部分 城市宏观市场分析 一、衡阳宏观市场分析数据解析 1、区位及行政规划 历史沿革:衡阳位于湖南省南部，自古为湖南重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、衡阳、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面积1.53万平方千米。衡阳是一座有2000多年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁城。 【图1-1：衡阳区位图】 土地面积：衡阳市总面积15310.20平方公里。合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32%，在全省各地、州、市中，幅员位第7位。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿；“扼两广，锁荆吴”，地处“南北要冲”，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。境内交通十分便利，京广铁路、107国道和京珠高速公路纵横南北，湘桂铁路、322国道和“三南”公路横穿东西；和投资20亿元正在建设中的湘江衡阳大源渡航运枢纽工程，将使千吨级货轮顺湘江入洞庭、通长江达上海；武广高铁的通车和两个机场可供开通，已经形成水陆空立体交叉的交通热线络，是名副其实的呼应南北、承接东西、合纵连横的南北交通枢纽。 2、城市发展规划 衡阳未来商业格局规划北至松木工业园，南至湘江河畔，东至衡大高速，西至京珠高速复线，规划总面积180平方公里，商业发展总格局为“一主六副，两带十街，四区三园”。 一主：即解放路沿线商圈 六副：即高新区商业副中心、江东商业副中心、长湖商业副中心、白沙洲商业副中心、合江套商业副中心。 两带：湘江观光休闲商业带、蒸水古今文化商业带。 【图1-2：衡阳用地发展方向规划图】 十街：即衡西综合商业步行街、大元头精品购物商业步行街、长湖主题购物休闲步行街、中山路精品服饰商业街、和平路特色餐饮休闲步行街、华新风味美食街、酃湖特色小吃街、绿色农家乐民俗风情街、先锋路综合数码商业街、文化办公用品品牌街。 四区：即家居装饰建材、工业小商品市场、汽贸及配件市场和工业品生产资料四大集中发展区。 三园：即白沙、松木和云集三大现代物流园区。 二、衡阳市宏观经济分析 1、宏观经济向好，为房地产开发提供较好的经济环境 近五年，是衡阳经济发展较快的五年，年均增长速度达到10%以上。特别是2007年增长速度迅猛。07年以后增长放缓，仍保持平稳增长。并在08年已过千亿元。09年继续以14.7%的势头增长。 2、衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列（湖南省2009年GDP一览表） 城市长沙株洲湘潭岳阳衡阳常德GDP3744.761022.6739.38 1272.1511681239.2GDP增长率14.7% 14.2%13.7%14%14.7%12.1% 3、城市建设力度相对湖南其它同类城市小，但投入逐年不断加大，促进衡阳房地产的发展 固定资产投资快速增长，基础建设力度加大。 固定资产投资稳步增长，占GDP的比例不断提升，城市建设投入力度加大，对房地产开发有利。 房地产开发稳步增长。 4、房地产发展已跨入快速发展期，未来发展前景广阔 人均GDP保持较高的增长速度，人民生活水平迅速提高 人均GDP从03年的798美元增长至08年的2000.1美元，房地产发展已经跨进快速发展期，未来发展前景广阔。 宏观经济小结： 1、城市经济总量不大，经济发展平稳但增速低于全省平均发展水平； 2、同全省相比，全市和城区的产业结构优化程度不高。城区经济主体是第二产业特别是工业，利税超过“半壁江山”；但工业规模小，技术含量不高制约了第二产业的发展。第三产还欠发达；发展与经济总体结构不相称。 3、消费市场日益活跃，消费结构加速升级。 4、居住开支比例较小但较以往有所提升，居民消费能力不断增强，房地产消费力提升空间大。 三、衡阳市房地产市场分析 1、衡阳房地产发展历程展示 起步阶段 2000年以前 过渡发展阶段 2000年-2002年 单位分房、集资建房逐步减少，房地产投资有所增长 商品房开发未形成规模 开发水平低，产品以砖混结构多层为主 快速发展阶段 2003年至今 单位分房、集资建房逐渐减少 房地产投资快速增长，商品房价格稳步上涨 规模大盘出现，产品素质