中铁自贡檀木林项是目营销策略总纲（市场篇）.ppt

中铁自贡檀木林项目营销策略总纲 （市场篇） 2008年5月11日;【目录】;【写在前面的话】;PART 1 第一部分 市场形势;城市总体定位——西部最强竞争力的都市区;表1：2007年1月—2008年2月成都市区住宅每月成交量 单位:万平方米;■ 9.28新政以后一线城市商品房成交的基本特征是：销售量有明显的下跌，但价格没有大幅度的下降;量;两会之“政府工作报告”解读;一、从紧货币政策持续进行（至少1年）。 二、楼市供应结构调整。 三、政府不会托市，将以稳定、维持为主。 四、客户群种类缩小。 五、热点城市房价理性回归。 六、行业洗牌，问题企业出局。;一、从紧货币政策持续进行（至少1年）。 ;『成都房产大势预判 核心结论』 ;五、热点城市房价理性回归。;六、行业洗牌，问题企业出局。;这样的市场形势下，自贡市场会受到影响吗？;PART 1 第一部分 市场形势;自贡意象; 2007年自贡城市居民人均可支配收入为9900元，增长幅度达到20%，创历史新高。;成渝腹地; 我市城市建成区面积达50平方公里，以80至100平方米的人均城市建设用地推算，到2010年基本建成100万人口大城市，平均每年需新增建成区10平方公里。为此，今年我市将重点打造两园（板仓工业园、晨光工业园）、开发三城（南湖生态城、沿滩新城、东部新城）、改造三片（张家沱片区、檀木林片区、大安老街片区）;贡井片区 （工业、居住区）;价格走势分析;PART 1 第一部分 市场形势;自贡市场是典型的自住市场，受政策影响小;自贡市场是一个典型的“封闭型”市场;贡井区域“彻底没落”，房产开发缺乏竞争力； 自流井区域属于老城区，暂无新可开发土地，无新项目； 汇东区域前期推出项目基本售罄，新项目少，以市政府为中心的新的成熟居住区逐渐成型； 受政府规划推动，南湖新城和沿滩新城成为继汇东过后的新一轮开发热点。;年份;自流井;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;①;基于我国国情，一级主要城市受宏观金融调控影响， “迫使” 成都地产市场现实面提前上升至 ② “高位盘整期”，目前成都市场基本进入 ③ ??下降通道期”：降价正成为成都房产市场主流，“价不降则无量”； 自贡市场本身发展滞后于成都，但市场内的泡沫大大少于成都市场。此次调控令自贡房产市场的发展受到一定影响，增幅略有减缓，但整体仍然处于① “上升通道期”，量价稳步攀升。;不同阶段，项目应制定不同的发展战略;市场大势对本项目的启示;政府宏观调控对房产市场的影响在自贡市场尚未十分明显。 在宏观背景相对平稳的情况下，本项目在自贡市场内部竞争如何？;PART 2 第二部分 竞争聚焦;;;1;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;; 五大地产格局——供应规模分布;;;;; 四大格局情况一览;贡井片区开发体量及区域未来发展前景已经不能与本片区抗衡 汇东片区开发已向南湖延伸，南湖片区成为继汇东后的又一开发热点，两大区域形成合力 沿滩片区成为新的规划重点区域，城市新区前景展现，但目前未形成开发热点;;PART 2 第二部分 竞争聚焦; 三大竞争梯队;汇东区;聚焦高新区;聚焦汇东; 汇东区域在售楼盘一览;区域地产;未来发展;【区域价值解读】 规划：该项区域是政府南移战略的核心地带，政策扶植及规划打造利好。 房产发展：房地产开发的热点区域，品牌开发商汇聚，项目林立，价格标杆。 地位：目前自贡新兴的行政商务中心。 前景：前景看好，有望成为自贡房产发展的代表区域。同时南移扩大其辐射影响，将会与其它区域合力形成扩大效应。 【区域劣势分析】 缺乏比较系统的区域开发指导及整体规划，目前开发秩序及规模比较混乱，良莠不齐，影响区域未来整体的发展。 【核心价值提炼】 地产开发热点 新兴城市中心 ;三大竞争梯队——区域聚焦;聚焦南湖;地产发展现状;规划分析;自贡南湖新城概念规划和景观大道设计 ;优势分析;;【区域价值解读】 规划：南湖生态城是新一轮自贡市城市总