北京棕榈滩策划报是告.pptVIP

《棕榈滩——静谧的庄园》;我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到清风吹拂棕榈叶的低沉声音；我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。 ——威廉姆·巴特勒·济慈;舞台——北京;土地资源的稀缺性表现将会日益突出 ;独栋别墅和顶级别墅年度供应比重上升 别墅风格日趋多样，同时城市别墅盛行 产品增值，抢挣水资源第一 总体市场平均价格上涨 市场需求呈现多样化、明确化的特征;2006 年总体市场预测;舞台——中央别墅区;市场成熟，区域供需旺盛 ;竞争激烈 ;低价位的产品不受欢迎成市场趋势 ;客群低调并充满文化气息 ;欧美风格的高档别墅占主流； 多以稀缺、经典等卖点吸引目标客群； 外藉或有国外生活经历客户比例大，看重社区氛围为先； 部分客户迷恋中式情结，户型结构仍要较符合西式生活； 出现多次区域内别墅置业； ……;对手戏——竞争项目; 奇石、曲径、小桥流水，制式门楼、花窗、高围墙，传统的北方宅院双坡筒瓦制式屋顶和略带弧度的屋脊，刻画出以灰色系为主的北京官府住宅的传统经典符号，无不体现着中式宅院的浓烈风格。 ;美林香槟小镇;美林香槟小镇;丽高花园;优山美地;晴翠园;龙湾;成熟;舞台背景——我们已经有的;开发商：广厦集团（北京天劲房地产开发公司） 总用地面积：165000㎡ 地上建筑面积：54013㎡ 容积率为：0.3 配套会所及商务酒店 及内外双湖水景：内湖7000㎡、外湖23000㎡ ;区位优势;交通优势;配套优势;产品优势;品牌优势;上面这些可以保证我们的成功吗？？;重头戏——给别墅一种精神;在相同的市场条件和趋同的产品背景下我们需要赋予项目一种独特的别墅精神;观众的需要——人们为什么买别墅？？;关注我们项目的会是什么人？？;客户行为习惯分析 比较喜欢诸如财经、汽车、家居、高尔夫等专业类杂志新闻； 工作比较繁忙，出行机会多，往返于市内、机场、顾及国内大城市之间； 日常交际，高级应酬比较多，经常出入高级消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等； 周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动，如名车展、模特SHOW、高雅文艺演出等是他们喜欢观看的活动。 不喜欢太被关注，一般场合不爱露面，行踪甚至有点诡秘。 ;怎样给他们一个静谧的珍品化生活呢？？;他们需要的是？比佛利山庄？？半山豪宅？？？或者是……;房地产铁三角定律;北京有庄园吗？？;庄园不是一个符号，庄园是一种生活方式;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;庄园生活形态的特性;葡萄架下的红酒鉴赏家（精神卖点） 新古典主义园墅 （产品卖点） 棕榈树下的观湖者 （景观卖点） 庄园边的享乐主义 （配套卖点） 时间的罗宾汉 （交通卖点）;我们的价格;剧本——初步执行细案;营销初步计划;初步拟通过三次开盘以不断形成销售高峰期，持续成为市场和客户关注的热点，整体销售过程富于节奏和变化。 ;销售周期;传播战略;传播策略;传播四步曲;单次循环阶段性推广计划;工作重点： 1. 塑造项目市场推广形象，引发人们关注。 2. 中广信公司内部客户资源建立基础客户群。 3. 完成各项准备工作及销售中心布置（沙盘、楼书资料等宣传印刷品及 赠品制作到位）。 4. 利用工地现场形象包装、户外广告的实现，引发公众关注，截留部分 客户。 5. 销售人员的培训和演练。 媒体配合： 1. 户外广告全部登场。 2. 现场户外围墙广告、现场指示牌。 3. 报纸软性宣传、报纸广告适当配合。 4. 建立项目网站。;第二阶段：项目开盘期 工作重点： 1.充分造势，迅速取得市场认可。 2.中广信5万多客户资源挖掘。 3.积累大量客户资源，建立基础客户群，有效拓展销售管理。 4.现场售楼部、样板区域投入使用，配合定点展板、海报等。 5.提升本产品成为市场目光焦点，掀起销售过程中高潮。 6.于开盘前发送邀请函，给已认购的客户及尚在犹豫的目标客户 发函，并对目标客户再作筛选，并可增加现场氛围，促成成交。;广告诉求： 本行销阶段之广告方式为开拓型广告，以产品市场价值、需求挖掘、项目独特的庄园化生活理念为主要诉求，积极挖掘潜在需求，倡导庄园式别墅生活的独特吸引力。所要达成的目标是创造有利本项目销售之市场氛围。 媒体配合： 1.以大众媒体（报广、网络）为主，全面推广 2. 以户外广告（擎天柱、路牌、路旗等）为