天成伟业济南西客是站项目营销策划报告.ppt

谨呈：济宇置业有限公司;提案结构;PART1 市场分析;市场背景——城市规划;空间发展战略;市场背景——城市规划，重点建设片区;市场背景——城市规划，重点建设片区;市场背景——城市规划，重点建设片区;西客站规划;市场背景——经济环境;居民人均可支配收入持续增长，同比增长17％;市场背景——经济环境;市场背景——政策环境;市场背景——政策环境;市场背景——政策环境;整体市场——土地;整体市场——土地; 从挂牌月份来看，自3月份开始，土地集中挂牌频繁，仅单月挂牌出让过百万就有3月（166.75万平方米）和7月（244.49万平方米）两个月份，土地出让宗数也以这两月为最多。 但值得注意的是3月份挂牌土地主要为工业用地，面积达141.42万平方米，占到该月的85%，而居住和商服仅为25.33；而7月的挂牌土地居住占到229.56万平方米，达到该月的93.9%，为2009年单月挂牌居住面积之最。 ;市中区挂牌居住和商服土地最多;成交分析 ;成交价格分析 土地价格下半年涨幅较大; 2009年在挂牌居住和商服用地上创造了历年之最，这可以理解为中国房地产正式走向职业商业化的标志，也可以看出政府在城市建设中所下的筹码是巨大的。而如此多的居住土地涌向市场，明后年的房地产住宅市场或将会是各大开发商激烈的角斗场。 根据09年全年土地市场情况分析，2010年土地的放量依然较大。整体上看，2009年土地市场活跃。成交企业以本地开发商为辅，外地开发商为主。成交地块中以小地块居多，规模性地块远离市区，成交价格拉低整体成交价格。成交土地以居住用地为主，少量组合用地及商业用地。 “东拓”、“西进”成为东、西部建设的重点，奥体中心的建设，京沪高铁的建设等，使得东部和西部潜在土地供应较大，将成为未来开发商关注的重点区域。;整体市场——住宅公寓;公寓整体供应情况 2009年济南公寓市场持续供不应求的局面，总供应量为6125套，33.85万平方米。供应产品主要以35-60平方米一室的小户型为主，其次是60-80平方米的两室户型。;整体市场——住宅公寓;;整体市场——住宅公寓;成交分析 ;整体市场——住宅公寓;整体市场——住宅公寓;整体市场—??住宅公寓;公寓市场整体价格走势 ;住宅公寓市场分析总结;整体市场——商业环境;整体市场——商业环境;整体市场——商业环境;整体市场——商业环境;商业市场分析预测;区域市场——西部区域分析;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.; 2009年全年，西部区域住宅市场共成交4650套。阳光100、莱钢凯旋新城、路劲御景城、重汽彩世界为房源供给的主力项目，而在09年补齐手续的“老项目”连城水岸也在一定程度上为西部区域的房源供给方面做了一定的贡献。整体来说，西部区域的价格一直比较稳定，涨幅不大。但12月份单月涨幅950元/平方米，如此猛然的涨幅引起了我们的思考。思源经纪分析后认为，西客站对整个西部区域地块价值的带动和西部房源的稀少是造成价格上扬的主要原因。当然，一线开发商（路劲）和省内最知名的综合体运营商（银座集团）也在一定程度上拉升了区域内的房价。;重点项目;重点项目;重点项目;PART1 公寓部分;项目概况 项目界定 项目SWOT分析 项目核心问题;项目概况——地理位置;项目概况——现状;项目位于层数30层；地下三层，地上1-4层为商业，5-30层为公寓； 。;项目界定——区域定位规划;项目界定——项目价值研判;项目SWOT分析——优势;项目SWOT分析——劣势;项目SWOT分析——机会;项目SWOT分析——威胁;项目SWOT分析——分析对策;项目核心问题—本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析;项目核心问题—如何解决从R1到R2的矛盾;项目发展方向研究 突破模式研究 突破界定 项目总体发展战略;本案现有的产品平面布局可能的适合的用途?;项目发展方向;酒店式服务公寓的特征： 一、提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。 二、商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则