宁波市康城项目一是期价格建议.docVIP

PAGE  康城项目一期价格建议 宁波金百利服务有限责任公司 第一部分 一期项目概况 一、康城项目概况： 1、地理位置： 本案位于南昌市南昌县小兰乡，距市区约5公里，距南昌县政府所在地莲塘镇大约也为5公里。地块南面紧邻汇仁集团，以北紧邻规划建造之中的南昌市公交公司总站（为南昌市对外长途汽车交通的枢纽）及金屋装饰城,以西紧邻南昌市的主干道——迎宾大道(南高公路)。 2、周边配套 目前周边多为厂区如汇仁集团、江铃铸造厂等企业，生活配套、商业配套还比较缺乏，需要依靠莲塘镇。周边现有的配套有金屋装饰城、南昌现代外国语学校等。 目前连接市区的公交系统还算比较完善，途经或停靠本案的公交线路主要有203、230、218路。 203路：老福山――莲塘，为南昌县连接市区的主要公交线路。 230路：江南都市花园――洪城汽配城 218路：华东商贸城――银三角 从公交线路来看，基本能满足本案的需要，并且以后本项目北侧将建成南昌市公交总公司，规划作为长途班线始发站，连接郊县及外地省市，建成后将成为南昌市公路主枢纽客运中心站，在公交总公司还将设置接驳市内交通的公交线路，公交总公司的兴建，从根本上解决了本项目通往市区的交通问题。 3、项目概况： 本案位于迎宾大道西侧，规模较大，总占地面积近500亩，在南昌市也应是一个极具影响力的超级大盘。 区内配套比较齐全，学校、会所、活水水系景观带、大面积组团绿化和游泳池一应俱全。 全区纯多层设置，容积率只达到1.19，产品类型有平层住宅（二房、三房）和复式楼中楼，主力户型为三房（104平方米左右）和复式楼中楼（140平方米左右）。 二、一期项目概况： 一期首推12幢住宅，位于总区的西北角，紧靠本案临迎宾大道的商业街，入口处的瓮城及中庭水系将12幢住宅划分成南北两块。12幢住宅总建筑面积约46000平方米。有2幢为平层二房,3幢为平层三房,7幢为复式楼中楼。 第二部分 项目均价分析 第一节 市场比较法分析 确定项目均价的因素有很多，最主要的在于与竞争个案的对比分析上，根据本案所处的地理位置、规模、品质等因素，基本以莲塘板块、红谷滩区域、高新开发区的楼盘为竞争个案，通过与这些板块楼盘的比较及其价格分析来确定本案的均价范围。 新建县板块虽属竞争个案，但楼盘价格、开发水平等方面都与莲塘板块类似，与本案的竞争性又不象后者那么直接，因而这里暂时不加以论证。 一、莲塘板块： 莲塘板块与本案同属南昌县楼盘的范畴，莲塘镇为南昌县的中心，与市区的距离为10公里，与本案相距5公里。从地理位置上来说，本案比莲塘板块更接近市中心，应该有更高的接受度。 区域配套方面： 区域配套方面应该说莲塘板块占有明显的优势，作为南昌县的中心城镇，其区域内配套非常齐全，南昌县政府机关、市第二师范学校、莲塘一中、二中、三中、莲西小学、县人民医院、县体育馆、菜场等设施应有尽有。可以说不缺乏任何生活设施。 而本案的区域配套比较缺乏，虽然由于体量较大，很多配套可以通过自身来解决，如超市、银行等。但其它的依然要依靠莲塘镇来解决，5公里的路程不能不说是一个较大的劣势，所以要考虑引进社区巴士来解决这一问题。 交通方面： 在交通方面，本案可以说是具有一定的优势，按现有的公交线路来讲，到达莲塘的公交系统都途径本案，并且本案距离市区比莲塘近5公里，在交通上节约的时间很多，这也是本案对比莲塘板块最大的优势。 并且由于迎宾大道、南昌客运总站的兴建，本案的交通问题将得到彻底的解决，这一优势将变得越发明显。而对于郊区楼盘来说，这是不得不考虑的一个因素。 区域环境： 本案紧邻迎宾大道，车流量很大，虽然道路经过了细致的规划，但影响还是不能避免的，并且本案附近没有很好的天然景观可以借鉴，因而就区域环境而言，实在没有什么优势。 南昌县的区域环境也不能说很好，但是由于澄碧湖的兴建，沿湖的楼盘（如澄湖彩虹世纪城和梦里水乡）将拥有这个很诱人的卖点。 区域楼盘品质： 目前在莲塘区域的楼盘可以说有很多，按品质的不同大体可分为两类，一类是象澄湖·彩虹世纪城、铭威·阳光丽景、梦里水乡这样品质较高的楼盘，价格在1400元／平方米左右，一类是象嘉业花园、星港小镇这样品质一般的楼盘，价格在1000－1200元／平方米之间，两类楼盘的界限也比较明确。 下面来分析楼盘的各个方面： 当然同属南昌县的本案附近也有象绿地山庄这样的高品质别墅楼盘，由于与本案的竞争性非常小，因而在此不加分析。 开发商的品牌： 莲塘区域的开发商没有品牌较强的，从这方面来看，本案由于规模较大，品牌有一定的可操作性。 楼盘规模：