新形势下住宅项目的划225P.ppt

探;策划决定产品 产品决定市场; ——内容框架—— 1. 新的形势 2. 地块研究 3. 市场调研 4. 定位——如何寻找项目的魂 5. 规划设计的原则和方向 6. 新形势下的推广 ;当前的形势;3、刚性需求和奢侈性需求主导市场 投资客户退出市场，不急于购房者持币观望，刚性需求不得不购房，奢侈性需求则受经济形势影响不大。 4、僧多粥少、竞争趋于激烈 大部分开发商急于推货，而刚性需求和奢侈性需求有限，致使大多数开发商不得不在这口小锅中争粥。 ;新形势下房地产开发的趋势;3、加强资本运作 资金是房地产开发的血液，随着银根的缩紧、市场的规范，过分依赖直接融资（银行贷款）的融资方式局限日益明显，房地产开发企业必须加强资本运作和融资方式的创新！ 4、降低开发成本 为了塑造价格优势，企业必须通过建筑技术创新、新型建筑材料研发、整合产业链来降低开发成本，通过标准化生产来缩短开发周期。; 顺应未来房地产开发趋势是求发展的长期战略行为，而开发商目前要面对的是当前形势下求生的问题！ ——如何尽快回笼资金？ ;当前形势下的需求特征;大部分开发商唯一的选择;第一条途径;第二条途径;新旧形势下的项目策划;项目策划的涵义; 今天，我们就来共同探讨新形势下住宅项目的策划！;住 宅 地 产 策 划 系 统;项目策划必须始于地块研究;一、地块研究的意义;二、地块的三维属性;三、地块研究的内容;地块与城市的关系;地块与城市战略定位的关系研究;地块与城市规划的关系分析;地块与城市经济结构的关系研究1;地块与城市经济结构的关系研究2;地块与区域的关系;区域属性1;区域属性2;区域属性3;区域属性4;区域属性5;定性明显且成熟的区域往往直接决定地块的产品定位;地块与市场的关系;市场属性1;市场属性2;市场属性3;地块与周边环境的关系;地块周边 环境属性1;地块周边 环境属性2;竞争楼盘;竞争楼盘;竞争楼盘;地块周边 环境属性3;地块周边 环境属性4;地块周边 环境属性5;案例——石家庄龙泉花园;在实地考察完项目之后，最直接的问题就是：;第二：在这样的地段，项目200亩规模尽显尴尬！;第三：作为大沙的第一个房地产项目，孤军作 战，板块效应无从谈起！; 在这种背景下，直接进入市调是盲目的，无法确定市调要解决的核心问题和市调工作的详略之分。 而应首先对地块进行研究，以发现地块所蕴含的价值所在，同时为展开市调工作提供方向性指导。;研究四：地块与市场的关系分析;市调是项目策划的基础;一、对市调的认识盲区1;对市调的认识盲区2;对市调的认识盲区3;二、市调的作用;三、市调的最终成果;四、市调基本流程;问卷设置： 1、问卷以不超过两页为宜； 2、问卷调查时间不宜超过15分钟； 3、跳问的设置； 4、不应设置敏感性、尴尬性问题 ……;实地观察; 具备了正确的市调态度、使用了正确的市调方法、获取了充分的市调数据。 市调就算成功了吗？ 绝对没有;五、市调数据处理的流程;资料数据整理的基本步骤;常用数据分析方法;案例四会项目市调部署简单介绍及数据分析示例;;;;;;踩盘数据示例;;;;描述性数据分析示例 ——大沙镇未来1-2年内不购房原因调查数据分析;重点数据推断性分析示例（续上） ——大沙镇未来1-2年内不购房主要原因深入分析 ;异常现象推断分析示例 ——大沙与大旺购买力对比分析;;;矛盾 大旺抽样样本可以接受的总价集中于16-25万，而大沙抽样样本则集中于11-20万，但是收入调查数据统计结果显示大沙居民高于大旺居民。;;;案例——哈尔滨景阳街项目一组市调数据改变项目整体定位!;开发商原有定位：现代化办公用品批零中心;市调发现：市场难以支撑这一定位;; 面对这样一个市场环境，我们是不是就按着发展商的原有定位做下去呢？按这样的定位去做，项目成功的几率有多大呢！ 如何决策？;四个重大发现——;根据这四个重大发现，我们给项目予以了重新定位——;案例——江西新余洪客隆项目一组市调数据改变产品形态!; 新余项目步行街贯穿两条主干道，一条是胜利北路，一条是劳动路。 胜利北路是主要的商业网点集中地，而劳动路是一条交通主干道，商业相对比较弱，规划设计时开发商希望也在劳动路这一头打造一个MALL。;1、洪客隆的商业面积已经达9万多平方米，更多的商业面积如何消化！ 2、劳动路是一条交通主干道，商流商气都不足以支持另一个大Mall出现！ 3、胜利北路有一个Mall，再建一