2007年郑州市上街南山项目市场可行性分析.pptVIP

上街南山项目市场可行性分析; 序 言 第一部分 总论 第二部分 区域市场分析 第三部分 项目定位分析 第四部分 收益评价 第五部分 获取建议;; 宗地概况 研究依据 研究目的 对有关问题的说明 形成的建议;;第二部分 区域市场分析 ; 行政区划 上街区位于郑州市西部38公里处， 归郑州市管辖，位于平原和丘陵的相 交地带。 南山项目位于上街区东南，隶属上街 区峡窝镇。 项目所在地共有五个行政村，分别为 东、西林子村、营坡顶村、杨家沟 村、老泽河村。 总面积1092.7公顷（需核实）。 目前南山建设已列入政府的招商引资 计划中。;参考规划 上街政府将南山规划为生态旅游区，现拟规划为十个旅游度假景区： 革命传统教育区 登山野营探险区 森林浴场休闲区 宗教文化朝拜区 雾云运动健身区 生态农业观光区 乡土风情体验区 疗养度假别墅区 综合服务管理区 中原特殊美食区 ; 交通 （项目外） （1）中原西路、郑上路、310国道、郑少洛高速多条高等级公路通达； （2）车程： 从中原西路 郑上路 310国道，至南山脚下，30分钟。 飞机场 上街，40分钟。 ; 交通 （项目内） 进山的上行入口在柏庙处，地块内从老泽河处向上为环线路，营坡顶与东林子分别为东、西环线的最高点； 西环线为新修建道路，尚未全线通车，路线较长。 由营坡顶下行至310国道，道路平缓，路况较好，用时约10分钟。; 资源特征 山上自然植被种类较多，盛产花椒、柿子、核桃、小酸枣等经济作物。 封山育林面积达6000多亩，。 地势起伏，沟壑、山涧、坡地、丘陵地交错纵横。;五云山;杨家沟村; 配套设施 区域内目前生活配套设施较为简陋，已具备的设施有： 供水：机井 电：公共电网 通信：中国移动基站 购物店：小杂货店 道路：具备，路况一般。; 综述： （1）该项目自然资源优势特征不够突出，水资源缺乏； （2）可供利用的建设用地分散，不利于片区开发，基础设施成本加大； （3）公共配套设施较少； （4）路网需要继续改造； （5）西半部山势较秀，空气清新，有一定特质； （6）有一定潜质。;二、郑州市宏观经济发展分析; 相比可支配收入的增长，郑州城镇居民消费性支出的增长速度要低于收入的增长（消费结构变化）。 2006年末，该项指标为7619元，较上年增长5.5％。; 经济的高速发展也带来了城市人口的增加及城镇化率的加快。 近年来，郑州市人口每年以7万人左右的速度增长，同时城镇化率每年以一个百分点的速度在递增。 人口的增长必然引致商品房的刚性需求的增加，人口构成的多样性也会带来商品房需求的多样性。; 私家车的快速增长，大大扩展了人们居住和就业的活动空间，也给城市结构的转型提供了可能。 另外，汽车消费的示范作用会使民用汽车数量持续增加，从而改变了居民的出行方式，对住房郊区化、舒适化需求有了质的提升。 ; 06年底，郑州市非农人口与总人口比值为39％，从业人员占比如左图。 根据诺瑟姆理论，可推断出郑州市已走出工业化阶段的前期，处于向工业化成熟期过渡的阶段。这一阶段的基本特征是：生产方式由劳动密集型向资本密集型转移；主导产业由第二产业向第三产业过渡；城镇体系由星状城市向向心城镇体系转变。; 在经济快速发展的宏观经济背景下，人们的价值观、置业观等也有了一定的改变。寻求健康、回归自然的生活方式已成为都市人新的居住模式追求。 私家车进入居民家庭步伐的加快，城乡交通路网的完善，城市公共交通脉络的延伸，使得人们的出行活动半径大大增加，距离不再是制约人们出行的桎梏。作为中原城市群核心的郑州，在宏观经济向好的大背景下，远郊住宅开发其前景向好。;三、郑州市房地产市场分析; 2004年以来，郑州市商品住宅销售价格一路高涨，房地产市场呈现出量增价涨的良性态势。 据统计：2007年8月，郑州市商品住宅均价3636元/平方米.; 全市商品房整体投销比为1.05：1，市场略有积存；住宅类投销比为0.99：1，市场需求旺盛。 目前郑州市房地产市场表现出上扬的发展态势，特别是住宅市场，供不应求。;4、大面积段房型投销情况; 2007年3月/5月/7月/8月/9月,央行在本年度五次上调人民币存贷款 基准利率。整个行业将面临非常大的资金压力。 提高第二套住房首付款比例，有地方调到40％，