湘中园三期商业街定位(先驰投资20130410)研讨.pptVIP

湘中园三期商业街 市场调研及定位分析报告; 湘中园三期商业街（现案名：湘中五金电器精品街）;一、市场环境 ——认清形势;重新审视我们所处的市场环境：;重新审视我们所处的市场环境：;重新审视我们所处的市场环境：;重新审视我们所处的市场环境：;重新审视我们所处的市场环境：; 娄底商业物业分析;二、项目分析 ——了解项目;正确认识项目的自身条件：; 湘中园三期商业街（现案名：湘中五金电器精品街）;正确认识项目的自身条件：; 项目分析结论; 项目价值研判; 如果拿下项目，我们该怎么做？;   项目商业定性判断——思路放开看 ; 经营模式定位初步排除：; 项目战略定位选择;项目定性;三、定位方向研究 ——找准方向;专业市场类型;汽车用品（汽配）市场 副食品批发市场 餐饮主题商业街;哪些业态利润最高，发展潜力最大？;到底哪个方向可行?;到底哪个方向可行?;到底哪个方向可行?;到底哪个方向可行?;到底哪个方向可行?; 定位缘起 每座城市都应有一条美食街！; 娄底餐饮行业; 娄底饮食习俗 ; 娄底夜市现状;搭建风味美食聚合平台，整合提升娄底餐饮文化; 市场机遇分析;娄底本地餐饮以零散分布为主，作为一个旅游城市，餐饮类休闲消费需求旺盛，却没有一个大型的、集中的、有特色的餐饮场所。;分析结论：;项目理解及定位;命名方案： 湘中梅山文化美食街（或湘中梅山饮食文化街） 说明：定位“准确度及范围的大小”决定了物业上市后的抗风险能力。 项目理解： 梅山文化美食街位于娄星桥南侧，扼守涟钢与娄底的必经之道，万富东街西起娄星南路最繁华地段，距离火车站广场仅300余米，离汽车站600米。在梅山近5万平方公里的土地上，遍布丰富的文化、物产资源，其中，梅山饮食文化经过历代传承，以其浓郁的乡土气息和独具风味的地域特色独树一帜，吸引了众多食客。如新化县的 “十荤”（三合汤、雪花丸子、米粉肉、鸭子粑、宝塔鳝鱼、柴火腊肉、毛牛百叶、生肉脯、回锅狗肉和泥鳅钻豆腐）“十素”（糍粑、蕨粑、糯米粑、糁子粑、绿豆粑、棕粑、杯子糕、烧麦、烤红薯和白溪豆腐）鼎鼎大名，双峰县的辣酱名扬海外，涟源市的合菜、红薯粉丝、炒骨、冷水江市的牛席也得到了众多食客的高度赞扬。;项目定位： 理由： 1、通过对2012商业分析，2013年将出现商业物业泛滥，要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式等方面进行研究；所以需要有规模 。 2、搜索整个娄底市没有一个地方餐饮是纯中高档次，规模在5000平方米以上，更不用说特色餐饮；这是娄底市餐饮的空白区。 3、本项目区域汇集了较多的高收入消费群体（比如：周边小区业主、洞新市场商户、各市政单位、各公共活动场所、涟钢职工、涟邵职工及家属、火车站游客、汽车站游客等。他们将成为中高档次餐饮消费的主力军。 4、项目的配套为中高档次餐饮消费者提供便利。 5、交通便捷，延伸了驾车前来餐饮消费者。; 市场定位; 档次定位; 品牌定位;消费者定位;目标客群定位;产品主题定位;景观设计;建筑错落有致： 空间变化丰富，形成一条风景线，沿街商铺和广场形成景观的呼应。;美食街整体标志性LOGO的位置，入口处设计标志性霓虹灯等。;整体夜间照明效果 配合霓虹灯、招牌灯箱、路灯构建项目的照明系统，成为娄底最繁华的24小时不夜美食街.;风情招牌 形象统一的有异域风情的招牌，使整条街充满魅力，提升商业价值。;休闲桌椅 置于建筑窗前的遮阳伞下的休闲桌椅不仅延续了休闲心态，更升华了这种休闲心态，使休闲成为一种趣味。;我们打造的目标——;四、营销模式策略 ——招商先行;整体营销模式建议：;销售方案;2、价格策略;3、销售促进;第三方包租 由发展商成立第三方运营公司，对所销商铺进行包租承诺。即在销售签订物业销售合同的同时，与第三方运营公司签订包租委托经营协议，承诺三年内的年回报率。 通过这种销售方式，可打消投资者的投资风险顾虑，促进商铺销售。同时又不违反政府政策。 “超低首付”计划 “超低首付”，首付20%买商铺，具体操作为商铺首付50%的基础上，款采取“交二缓三”的首付分期，首付只需要20%，其余30%缓后交付，减轻压力。 “返租回报” 一次性预付立返两年的租金（5%年投资回报），相当于总款的10%的优惠。;4、招商策略;5、租金策略及制定;签约年限 大中型餐饮商家与商业项目签订的租约一般在5年以上，如果租期在5年以下，餐饮商家一般收不回成本。 租金优惠 根据装修期和养店期，