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买房子遇到三个 “建筑面积”，你搞清楚了吗？ 作者：杨维江律师 我们常在商品房买卖合同（包括预售合同和现售合同）中看到房屋建筑面积 的条款，这是买房人关注的核心条款，在上海、北京这样的一线城市，一个平米 就价值好几万，所以买房人对面积的点滴大小非常关切，一进一出都是钱啊。 商品房买卖合同的条款往往这样表述：“房屋建筑面积为 平方米， 其中套内建筑面积为 平方米、公用分摊建筑面积为 平方米”。不 少买房人就迷惑了，三个建筑面积，究竟哪个才是房价的计算基准呢？三个建筑 面积又是什么样的关系呢？ 为此，本律师对建筑面积做以下解读；并试图告诉读者，当合同约定面积与 交房时实测的面积存在误差时（此系商品房预售的常见纠纷），我们用什么样的 方式来应对和解决。 一、商品房买卖合同中 “建筑面积”解读 （一）房屋建筑面积，由两部分组成，即 “套内建筑面积”和 “公用分摊建 筑面积”。房屋建筑面积通常是我们计算房屋总价的基准，比如房屋建筑面积100 ㎡，单价30000元/㎡，则房屋总价为3000000元。 （二）套内建筑面积，是我们通常理解的独立成套的、独门独户的（比如某 楼的302室、901室等）建筑面积，也就是真正的 “家”的建筑面积，它是房屋产 权人的独立产权，是完全由产权人支配的私密空间。 （三）公用分摊建筑面积，通常指电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层 （间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，它是由 整幢大楼的各位业主共同享有的，是他们的共有产权。 至于公用分摊建筑面积是如何计算得来的？“为什么我家就要分摊这么多面 积，比对门邻居多？”这里我们介绍下它的计算公式： 公用分摊建筑面积=套内建筑面积×分摊系数 （注：分摊系数=整幢大楼的公用建筑面积÷整幢大楼内的各套内建筑面积 之和） 举例：某幢大楼的公用建筑面积是400㎡，整幢大楼内有N套独立户室，各 套独立户室的套内建筑面积之和是 20000㎡，那么分摊系数就是2% （400÷ 20000）；302室的套内建筑面积是150㎡，其占到的公用分摊建筑面积就是3㎡ （150×2%）；此时，302室的房屋建筑面积就是153㎡ （150+3），其中套内建筑 面积150㎡，公用分摊建筑面积3㎡，若房屋单价是30000元/㎡，其总价即为 4590000元（153×30000）。 二、面积发生误差的处理 面积误差，往往发生在预售商品房之中。买房人与开发商签署预售合同时， 房屋尚未建好，所以合同条款中一般将房屋面积表达为 “暂测房屋建筑面积”。 待房屋竣工交付的时候，若实测面积与 “暂测房屋建筑面积”不一致，怎么办？ 买房人和开发商一般都会在预售合同中约定实际房屋建筑面积或套内建筑 面积与合同约定面积发生误差时处理方式，这是发生争议时的处理准则，有约定 则依照约定办就行了，没有什么好讲；若没有类似的约定，则按如下法定方式处 理： （一）面积误差比在±３％以内（含±３％），买房人和开发商按照原价据 实结算； （二）面积误差比超出±３％，买房人有权退房；买房人不退房的，面积误 差比在＋３％以内（含＋３％）部分的房款由买房人按原价补足，超出＋３％部 分的房款由开发商承担；当面积误差比在－３％以内（含－３％）部分的房款及 利息由开发商返还给买房人，超过－３％部分的房款则由开发商双倍返还。 （注：面积误差比=[ （实测面积—合同面积）÷合同面积]×100%） 最后需要提醒的是：面积误差的考察对象是两个面积，一是“房屋建筑面积” （套内建筑面积+公用分摊建筑面积），二是 “套内建筑面积”。“公用分摊建筑面 积”是不在单独考察范围之内的，即买房人不能仅仅因为该部分面积的误差而向 开发商主张权利，毕竟该部分面积并不直接影响到买房人对独门独户 “家”的使 用。