河间化肥厂改造项目营销策划报告.ppt

是先有的故宫， 还是先有的北京？;先有的曼哈顿， 还是先有的纽约城。;如果少了拉德芳斯，巴黎还有卢浮宫， 如果卢浮宫，也去掉，巴黎还是巴黎？;历史和现实的答案—— 一座城成就一座城！;一座城成就一座城， 让我们来成就新的河间荣耀！;河间化肥厂改造项目营销策划报告;目录索引\Contents;目录索引\Contents;PART 1;; 2012年前三季度宏观经济数据揭晓，GDP同比增速7.7%，低于此前预期。与去年全年9.2%的GDP增速相比，三季度经济跌幅较深。固定资产投资同比名义增长20.5%，增速比去年全年回落3.3个百分点，而且今年前三季度基础设施投资为51046亿元，同比下降16.6%。在拉动经济的三驾马车中，投资和出口均不乐观，这也带动我国GDP增速连续七个季度回落，并创下2009年二季度以来的新低。 国内经济运行出现一些新情况、新问题，特别是中小企业经营困难加重。; 为了抑制房价，2010年上半年到2011年两年间，我国政府出台了国十条，限购令等一系列房产新政，内容主要涉及信贷、土地、保障性住房和市场管理等。同时通过一系列的调息和增加银行准备金率，实现紧缩银根。温家宝总理4月14日表示，调控不能放松。如果放松将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。 ;;;;;;GDP增长率;;;;;; 从GDP和消费品总额之间的对比来看，河间的消费拉动力较强。 第二产业所占比重较高，六大支柱产业的快速发展为河间工业化进程提供了强劲的动力，促使第三产业稳固提升，工业及现代服务业的快速发展将有效推动河间城市化进程和房地产市场的繁荣. ;;;;;河间市场供应统计;河间市场供应统计;市场小结;;河间市房地产市场研究;河间市房地产市场研究;河间市房地产市场研究;河间市房地产市场研究;河间市房地产市场研究;河间市房地产市场研究;河间市房地产市场研究;河间市房地产市场研究;房地产市场小结;项目如何在高品质小区集中上市的区域内脱颖而出，成为项目面临的首要问题。;二.地块SWOT剖析;;;;;优势（S）; 区域价值（边缘区VS核心区） 新旧城区结合部，现状属于老城区的边缘和新城区的边缘，但从城市发展来看是城市的新老城区结合的重要交接点。;;项目具备高品质的未来区位优势，但如何在现阶段周边环境嘈杂的情况下，塑造高端产品成为开发模式第一考虑要素。;地块价值判断分析;一期住宅 （A地块）;三.产品定位;;项目特色：综合体建筑，高品质地产;综合定位：未来城市中心，第一综合体！;;商业领先的开发模式：大型商业示范区+住宅 案例：万达广场 资金充裕情况下： 直接建设大型商业综合体，并高调招商营业 同期售卖住宅 ;住宅领先的开发模式：体验区+住宅 案例：恒大华府 资金充裕情况下： 建设中心景观区和临景观豪宅区。 ;;;高规格的景观规划;;;优化单体 实现空间跨越式升级;舒适2居;三室两厅两卫 建筑面积：122.53㎡;增加入户序列，营造灰空间体验。 错层设置入户花园，挑高2层，既增加开阔感，还可以适当偷面积。;特定楼座一层下沉式庭院;特定楼座建议顶层设置顶跃类型的舒适性产品;;空间的高性价比： 平台、露台、花园大规模使用，交房后可封上。;有选择的智能化;; 各种定位的模式，均有利有弊端。限于项目地块的各种优势和规模劣势，但是在选择的过程中要参考以下原则： 解决技术可以解决的难题，而不解决市场的问题； 做迎合市场的产品，不做过时的产品； 做回现快，价值高的产品，摒弃价值低，周期长得产品 ;这是一个营销的年代 我们认为，成功的房地产项目都是相似的，那就是----销售力 销售力重要前提：是否具备USP（独特的销售主张） 即有竞争性的产品力和对目标群的形象力 USP是畅销项目的根本秘密所在;开发策略与开发建议;创造项目的独特开发理念，——理想状态下，且不损失利益的情况下，考虑电梯花园洋房产品与大高层产品混合。 ;专业的物业团队;三.推售计划;营销总体策略;点到面放大式传播;景观先行;楼盘未动，门区和景观区先行。;建造会所式售楼部和拓宽主通道，树立高端形象。;销售中心外立面原则;销售部内部安排; 高度——建议8-10米，可在项目远处目视 永久性——工地销售中心使用时间长，建立永久性销售中心指引，方便客户到访 四面性——在项目四周均可看到项目名称，指引性强;短信