世联合肥环美站新北项目营销战略与策略报告.ppt

环美站北项目营销战略与策略报告;我们解决问题的技术思路 ;项目位于合肥发展中的新区——新站区北部，区位相对偏僻，消费者认知度低;开发商新鸿意操作风格一贯务实、低调，本次收购合肥环美强势进驻新站片区;项目商业由华高莱斯定位，住宅定位则较粗，规划方案已完成;总规模42万平米，是站北第一大盘，10万平米主题商业更是无出其右;我们解决问题的技术思路 ;客户目标：在片区竞争中脱颖而出，突破片区价格，打造成标杆项目;客户目标解析：没有硬性的消化指标，但着眼于项目整体的顺利开发;我们解决问题的技术思路 ;项目位于主城区边缘，城市规划向滨湖发展，且深入市民意识，政府主导性强;站北片区原为瑶海、长丰下辖的农村，后整编到新站区规划中，片区印象落后;项目处于未来的新站新行政中心组团，将是未来合肥北部的区域中心;项目处于距离中心区最近的人居板块，是稀有的人居项目;项目周边路网发达，与外界交通畅通，两条主干道直达主城区;天 柱 山 路 ;除东湖山庄已经入伙外，周边小区正在建设，区域整体人气不足;周边有三大公园，且邻规划的最佳行政资源总部大厦，但市民关注的优质配套缺乏;快速发展的住宅区建设与优质配套贫乏片区降低客户吸引力，政府正在考虑去做;项目开发计划：把市政绿化带引入项目，与规划商业融合，但整体被分割成4部分;突出绿化、生态以及与商业的融合，但由于绿化带存在，造成整体布局的单一;启动区选取项目资源最好的位置，以减少客户抗性，打开市场;启动区双组团设计、内部大尺度、开阔空间;启动区住宅共512户，包括3栋高层、2栋小高层和3栋多层，面积构成55：23：22;二房;户型方正； 客厅设全景大阳台； 主卧室为凸窗采光，客卧采光差。;与区域内其他项目相比，两房户型优势不明显，主要是户型较大;本项目 面积：102.8-124.5㎡ 位置：南北朝向 户型：户型方正、通透采光较好。;与区域内其他项目相比，四房户型采光较高，使用率较高;户型存在问题和改进建议：1号楼和3号楼;户型存在问题和改进建议：2号楼;产品规划：景观十分到位，市场主流产品启动，方正实用，符合客户需求;对项目营销启示：三线城市非成熟区稀缺人居大盘;我们解决问题的技术思路 ;合肥房地产投资规模增幅下滑。 住宅供给继续上升，大盘化、郊区化趋势明显；销售增幅趋缓，市场销售周期拉长；由于宏观调控的作用，投资（投机）需求收缩，自住需求突显；房价涨幅趋缓，供需双方理性预期增强。 根据目前不完全统计，取得预售的总规模在1300万平米左右，即使考虑销售规模的增长，供应过量的状况将一直持续。;;土地市场——07年城区内共出让2000亩住宅用地，高新区、经开区、政务区和滨湖新区各出让500亩，08年以后除了政务区外高新区、经开区和新站区未来都没有大规模的土地放量，滨湖区还有3500亩可供出让，明确了未来城南是城市主要发展方向;经开区 均价：2600元 多层和小高层;站北片区在建项目多，但更偏离二环，靠近瑶海工业区;区域内在售楼盘物业类型丰富，多层为主流，且会有继续供应，小高层正被接受;片区在售状况：截至到目前为止，片区直接竞争楼盘可售套数约1500套，可售面积达18万平方米;竞争楼盘卖点分析——同质竞争比较严重，公园是本片区最大的卖点，其次是产品差异化;片区物业类型：以多层，小高层为主，其中多层普遍比小高层好卖。由于本区域置业者多为年轻一族，70—90㎡是本区域的畅销户型，大部分滞销户型都是小高层大户型;片区物业类型：以多层，小高层为主，其中多层普遍比小高层好卖。由于本区域置业者多为年轻一族，70—90m2是本区域的畅销户型，大部分滞销户型都是小高层大户型;;区域楼盘开盘情况：共约173万平方米，其中大部分楼盘将和本项目直接竞争;片区在售状况：截至到目前为止，片区直接竞争楼盘可售套数约1500套，可售面积达18万平方米;片区待售状况：片区已开发楼盘待售总面积约140万平方米;片区未来预计推售量：除项目北面的阳光汇景目前尚无基本资料，其他计划推出楼盘约40栋，按照保守估计，至少将达到15万平方米;片区楼盘销售速度;片区价格;销售速度比较：销售速度基本可以实现;价格比较：价格是本项目最大的难点;我们解决问题的技术思路 ;5年内有置业意向的人群中计划一年内购房的比例大幅度降低，市场观望情绪较浓 对单套面积选择：中等户型需求上升 总价、单价承受能力提高：超过78%的消费者接受的总价在20-40万之间，超过70%的消费者接受的单价在2500-3500之间。;合肥客户类型◎现实和潜在需求两个层面;客户群;项目所在区域的人群是购房主力，而外来客户比重普遍在10%以上;自住性购房占主流，如国贸公寓为87%，金地国际城住宅几乎全部是;客户职业◎泛公务员群体比例最高，生意人其次，企业聚集区域则工薪阶层比例高;客户敏感因素分析◎区域便利性、