兰州市宏基大厦新营销操作思路.pptVIP

宏基大厦营销操作思路;第一部分、项目背景;2、项目区位图;3、楼层业态分布现状 1-2层空置 3层整层为生态茶坊 4-5层为两家网城 6层为开发公司的办公室、招待所各半层 7楼空置 4、计划发售楼层及面积 1层：700 ㎡ 2-3层：800 ㎡ 7层：800 ㎡ 共计：3100㎡;二、市场背景 全国商业地产市场疲软—— 2003年-2005年属于全国的商业地产鼎盛时期，但这个周期过后大多数商业进入运营阶段，由于商业地产开发商的重销售，轻经营的运作方式，使得大多数商业地产项目后期经营难，投资收益预期无法实现，大多数投资者都有一种受骗之感，因此自2006年商业地产开始低迷。 产权式商业被市场排斥——经营问题凸现，影响攸关的是产权式集中型大商业。 临街型商业受市场欢迎——步行街、社区商业等临街类商业主要在于其投资、出租、经营难度小，不像集中型大商业对主力店、整体经营情况、租金回报的高度依赖。;兰州的投资需求低迷——根据调研兰州商品房投资行为仅仅占总体购房行为的11%左右。同时，兰州始终没有出现过产权式酒店、写字楼、专业市场等投资型物业形态，缺乏投资氛围，投资市场缺乏引导。 商业用房的空置率高—— 2007年兰州市共完成房地产开发投资74.45亿元，比2006年增长了38.38%。商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均有所下降。商品房新开工面积175.29万平方米，其中商业27.24万平方米；商品房竣工面积156.43万平方米，其中商业22.54万平方米；商品房销售面积214.39万平方米，其中商业12.64万平方米。商品房空置面积截至去年年底累计为84.88万平方米，其中商业42.99万平方米。 兰州集中型商业艰难——兰州商业以西站阳光家园商业步行街和瑞德摩尔为首，其主要原因在于项目定位和运作思路失误。;兰州中心区在售商业基本没有——兰州的土地资源异常稀缺，城市中心区更是寸土寸金，目前张掖路步行街周边没有在售商业项目。 兰州没有专业市场类商业销售——整个兰州地产开发还处于粗放型阶段，物业形态单一，还谈不上市场细分，专业市场、写字楼、投资型酒店、投资型公寓等投资物业形态还没有出现。 房地产投资市场并没有被激发——不是兰州市民没有钱，没有投资意识，有闲钱的人肯定是有的。准确地讲兰州的投资渠道相对缺乏，房地产投资应该更加活跃。 但房地产投资市场却没有被开发出来，其原因有以下几点：;错过了房地产发展的黄金时段——目前国家的政策日趋完善，全国房地产市场不稳定，全国房地产市场已经过了最繁荣的粗放型阶段，而兰州的房地产起步较晚错过了房地产的黄金时段。 没提没有能力与开发商联动创造、开拓出这部分市场——兰州媒体还处于初级阶段，媒体还没有达到引导和烘托市场的阶段，这一方是实力不到，另一方面是意识不到。 兰州的房地产市场还处于开发地初级阶段——兰州土地资源稀缺，市场的总体供应量有限，使市场长期处于卖方市场阶段，市场竞争谈不上白热化和激烈，所以开发商没有花大力气的细分市场，从投资、自住或物业形态上去差异化竞争。导致了共计的单一，投资市场也没有被开发出来。;第二部分、项目SWOT分析;二、项目的劣势 项目四面被其他建筑阻挡，没有一个临街面，仅有临中山路的两个4-6米宽的入口，使项目的商业价值大打折扣。 项目的电梯、消防通道、设备用房都设计在南面，如果南面的低层商业用房拆迁后，将使本项目位置最好的大部分商业无法用于经营的同时，项目一层的商铺难以实现向南开口。 项目目前欲进行销售和商业经营的楼层分散，而其他楼层的经营业态较乱不利于物业的统一打造，特别是项目的3楼和7楼。 项目楼层形状不规则，承重梁柱的分布较混乱，既不利于销售单位的划分和使用。 项目2005年于竣工交房，使用年限已经不足，同时外观也比较陈旧。 项目的体量小，营销费用有限。;三、项目的机遇 兰州商业地产开发处于初级阶段，物业形态单一。 兰州没有在售的专业市场、写字楼等商业物业形态。 张掖路商圈内基本没有在售商业用房。 步行街、社区商业等临街类商业受投资者亲昧，销售较好。 四、项目的威胁 全国房地产市场不稳定，商业地产市场疲软。 商业地产销售难度大，空置率日趋严重。 兰州投资需求低迷，引导难度大。 产权式集中型商业被市场排斥，销售艰难。;五、总结 优势和劣势同样突出——其最大的优势是区位，最大的劣势也在区位。同时项目并不是整体打造，推出楼层分散难以统一打造提升价值。 机遇和威胁同样尖锐——市场最大的机遇在于市场处于初级阶段物业形态供给单一，没有专业市场和写字楼等物业形态；区域内没有竞争项目。但最大威胁确是投资市场疲软，投资需求和意识低；产权式商业销售难的问题。同时，项目的销售体量小营销推广资金有限，难以达到引导、培育市场的效果。 ;六、应对策略 ——发挥优势，抓住机遇，多策略弱化劣势，规避