南京宇扬花园城新项目产品建议、价格及销售策略报告.docVIP

[键入文字] [键入文字] 宇扬·花园城项目 产品建议、价格及销售策略报告 产品建议 一、总体规划 （一）本案总体规划原则 充分尊重、有效利用本案所在地区的自然生态环境 将地中海风情的建筑特征融入景观设置之中 考虑到不同产品的客群阶层，尽可能的将同类产品布局在一起 注重建筑单体之间私有空间和半私有空间的设置 景观设置上少用大景观，注重组团景观和小景观的设置 注重建筑细节和景观细节的设计 （二）四级公共空间的划分 根据居民室外活动内容和室外空间防卫、疏散的需要，按不同领域的各自属性和室外空间活动的内容，将整体公共空间划分为四个等级的空间序列： 第一级：公共空间 即小区的公共干道和集中的绿地，供居民共同使用。在公共空间的规划上应与建筑主体、水系、草坪、树木、雕塑小品、等结合在一起考虑，营造出一种舒适、幽雅的空间氛围。 第二级：半公共空间 指其公共性具有一定的限度的空间，作为居住组团内的半公共空间是供居民共同使用的，它是居民增加相互接触、熟悉、交流的地方，是邻里交往、游乐、休息的主要场所，也是防灾避难的疏散的有效空间，以及通过较完整的绿地和开阔的视野作为居民接近自然的场所。在这部分的空间规划上应注重根据建筑分布的组合来考虑，并保证其交通畅通、功能齐全。 第三级：半私用空间 半私用空间是住宅楼幢之间的院落空间，也是居民就近休息、活动和健身的场地，在设计上应注重其设施的多样化和完备性，把它规划成小区中最具有吸引力的居民活动空间。 第四级：私用空间 住宅底层庭院、楼层阳台与室外露台。楼层上阳台可以眺望、休息、种植花卉，营造垂直绿化的景色。 3、整体建筑布局应考虑的因素 （1）充分考虑户间干扰 在保证每户获得合理采光和日照的前提下，应注意减少西晒、噪声源等不良朝向影响，避免楼与楼之间的视线干扰。同排住宅可采取错位开窗、扭转开窗等处理，不同排住宅除了加大建筑间距之外，还可采取单体错位或扭转排列的布置方式。（2）考虑良好的自然通风 自然通风也是住宅品质的重要因素是最健康和节能的通风形式。在住宅布局中，应注意该城市建设地段的各季主导风向，通过合理的单体布置形式将自然风引入社区内部，加强自然对流风以减轻人员密集带来的热岛效应，改善社区局部小气候。 二、公共配套设施建设 （一）本案公共配套设施设计基本原则 1、市政配套公建边角安置原则 市政配套公建（比如配电房、垃圾站、污水处理等）存在噪音、气味等污染源，且对景观要求相对不高，从有利于整体营销大局出发，将其适当巧妙设计在边角余地，避免对住户景观视线的阻碍。 2、分级原则 根据住房对公建使用的频繁程度合理选择配套的类型。 3、对口原则 根据目标住户数量与需求特征，选择相应的公建数量与档次。 4、尽可能成套配置原则 在成本控制范围内，根据目标住户的需要特征尽可能予以成套配置。 5、动静相对分离原则 如：集会休闲广场、运动中心与图书阅览室、茶馆、咖啡厅等相对分离。 6、服务对内对外合理配比原则。 （二）具体建议 1、会所 项目主入口（山东路）附近设置会所，力求让从主步行景观道路进入小区的客户首先进入会所，经过会所后进入小区。这样设计的目的在于 （1）希望让每一位客户有一种回家的荣耀感，会所也可以作为本案的一个标志性建筑物，他不仅仅发挥服务的功能，更可以作为小区的一个象征。 （2）日常性的服务功能，如物业公告等设置于此，可以让每一位回家的客户及时的了解信息。 （3）通过增大人员的流动，可以有利提升会所人气，提高会所服务设施的利用率。 本案可以设置2～3层构造的单体建筑作为社区会所（规模控制在1000㎡左右），主要设置物业中心、家政服务中心、医疗护理中心、健康咨询中心、报刊阅览室等会公共服务设施。 2、商业综合服务 （1）大中等规模超市：内设净菜配送中心，日常用品、副食品综合超市；（建议与知名品牌连锁的超市合作）。 （2）具有一定规模的中高档餐饮行业，特色餐厅，酒吧等等。 （3）便利店组合：照相冲晒、美容美发、家电维修、服装加工制作、洗衣、洗车美容、影碟租售等。 （4）邮政分理处、银行分理处、票务代理处。 3、多功能运动中心 与项目的西南处设置小规模多功能运动中心一处，设球类区、健身区，建设一座排球、羽毛球、篮球“三合一”的复合型球场。 4、休闲体育设施 居住区结合绿地与环境配置、设置露天体育健身活动场地。健身活动场包括运动区和休息区。运动区应保证有良好的日照和通风，地面宜选用平整防滑适于运动的铺装材料，同时满足易清洗、耐磨、耐腐蚀的要求。休息区布置在运动区周围，供健身运动的居民休息和存放物品。休息区宜种植遮阳乔木，并设置适量的座椅。 居住区应设置老人活动与服务支援设施，包括活动设施、休息座椅等。室外健身器材要考虑老年人的使用特点，要采取防跌倒措施。座椅的设计应满足人体舒适度要求。 5、教育配套 在小区