南京凯润金城项新目营销推广方案.ppt

大发 凯润金城;项目基本情况;项目基本情况;项目基本情况;项目基本情况; 站在城市的高度 以运营城市的魄力和实力 进行项目的运作;地理属性的思考;问题界定;问题界定;问题界定; ;写字楼;个案蕴涵在板块影响之中，是最为核心的部分，板块带动本案发展，本案提升新街口商圈形象。同时宏观、消费者上下双重影响，最外围为竞争，不过此处的竞争不单单是市场竞争，更重要的由于时代的变化，互动的作用也在体现，主要体现共同营造促生板块，增加城市新形象。;报告主要内容;南京新街口 商圈 ? 城市CRD中心; 南京正在从江苏省的政治、经济、文化中心逐步转化为经济高速发展的长江三角洲大都市圈的区域中心。 ——以长江为城市发展主轴，连接苏北、皖南、浙北，与沿江开发带、沪宁都会发展连绵区相协调，形成南京都市圈。 ——南京在2010年前后将达到世界中等发达国家同类城市水平，成为我国高度现代化的重要科技、教育基地和高新技术产业基地，重要的外贸口岸和长江中下游地区重要的金融、贸易、信息中心。 ;城市地位2;南京城市格局; 城市商圈格局;新街口商圈特征;本案在新街口商圈的地位;市场机会：复合功能中，寻找为城市中心商圈锦上 花的功能 从城市节点角度，本案能为城市功能的增强做何贡献？;长江路休闲文化街;长江路与新街口商圈的关系;本案在城市中的地位;;RBD是英文Recreational Business District的缩写，直译为“休闲商务区” RBD的定义为：当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区，它将休闲娱乐、科普博览、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，形成与商务相结合的休闲产业，从而创造现代都市新亮点。RBD的功能按其提供的服务类型可以分为：休闲娱乐功能、商务功能以及旅游商业功能。休闲娱乐功能???休闲娱乐功能是RBD的首要功能。RBD与传统的中央商务区有着密切的关系，不少学者为：RBD是CBD的有机组成部分和题中之义。在CBD演变过程中，RBD的功能逐渐独立出来，区域的休闲娱乐功能由此也得到提升。 商务功能???商务功能是RBD对传统中央商务区主要功能的沿袭以及扩展。 旅游商业功能???当RBD独立于CBD存在时，旅游商业功能也是RBD的主要功能之一。 考虑到本案所处区位与新街口商圈的密切关系，这个城市的RBD应更重视新街口商圈内的从业人员及周边地区居民，为他们提供一处可以放松身心、休闲娱乐的场所。 ;本案的定位思考;市场 项目生存的宏、微观环境;宏观政策背景;宏观政策背景;宏观政策影响 行业发展角度：短期内对投资过热现象具有良好的抑制作用，长期来看有利于行业规范、健康、稳定发展； 消费角度：将加重持币待购的观望情绪，影响消费者即期购房行为的发生，延迟消费者购买行为的发生时间； 结合房地产市场发展周期性，南京房地产市场增长态势可能缓和，消费者将更加成熟，发展商面对这种情况需保持谨慎乐观的态度； 南京老城区住宅建设用地供应控制，主城区住宅成为稀缺产品； 相对于本案，拆迁改造难度加大。 ;;房地产市场发展现状—整体市场特点 ;2、商品房供应总量增幅明显，供求矛盾缓解，宏观调控初显成效 1季度全市新批上市楼盘面积200.67万平方米，江南八区住宅上市112.35万平方米，较去年同期涨幅为85%。 上半年上市商品房440万平方米，销售面积380万平方米，供需比1.16：1 ——南京首次出现供略大于求的局面。 ;房地产市场发展现状—整体市场特点 ;各类型物业调查分析—高档住宅;;;;;各类型物业调查分析—高档住宅;;;;;各类型物业调查分析—酒店式公寓;;;;;;;;;;;大型主题商业是目标； 对南京商业业态具有补充作用的集吃喝玩乐为一体的“儿童反斗城”、现代城市白领时尚消费的“运动休闲专营库”是思考方向； 他们共同的特征是所有一切都是体验式，而且充满趣味性。;各类型物业调查分析—写字楼;;;; 今年1季度写字楼空置面积激增，同期相比增幅达到了147％。 空置面积迅速增加，写字楼经营形势逐渐严峻;各类型物业调查分析—写字楼;;;;;可类比项目综合分析—金鹰国际商城，优秀的参考对象;;可类比项目综合分析; 南京国际金融中心和南京国际商城两个项目都已经开始建设，是本项目上市时的直接竞争对手，我们应该密切关注。 我们应该把握住本案的区位优势，在产品打造及营销推广中以鲜明的特色来有力地应对这种竞争局面。 ;;; 消费者 我们的产品卖给谁 ;市中心高档住宅消费者群的共同追求 “市中心归属、浓郁的文化及区域地位尊崇、投资价值” 从新街口附近新建住宅（五台花园、兰之堂、金鹰国际花园、天安国际、朗诗·熙园、金鼎湾、汉府雅苑、长江花园、中盈·福