房地产战略规划新.ppt

房地产战略规划  ;在本项目中，主要回应控股公司的企业战略议题，并且提出对功能策略与支撑体系的框架要求;本报告历经了多次修订，针对9月19日战略研讨会中各位领导提出的若干建议，对战略报告进行了修改与完善;10月08日研讨会中各位领导也提出了若干补充要求，在10月23日的汇报中集中补充回应了上述要求;在10月23日的汇报基础上，进行了综合整理，同时也修订了相关内容;根据06年12月初华融战略研讨会意见，修订了相关内容，本报告是最终版;术语说明;目录;经过多年的发展， 已经成功地树立了“中国蓝筹地产企业”和“商务地产”良好的品牌形象，资本规模也实现了跨越式的发展;近年来，的经营业绩稳步增长，盈利能力也一直处于较高水平;控股已经形成了自己的独特竞争优势和品牌优势，在商务综合地产开发领域积累了丰富的经验;随著片区开发目标的逐渐完成，公司正面临走出片区、放眼全国的重要转型阶段;第二次转型的要求;认为，选择何种地位取决于以下四个方面：;目录;;我国城市经济梯级发展的格局，影响不同城市商业地产的发展阶段，开发黄金期已经逐步转移到二线城市;从历史来看，受国家宏观环境、行业特殊因素等影响，不同类型物业市场化历程、增长爆发点不同，住宅仍是主要产品种类，但是住宅地产的门槛低、竞争十分激烈;住宅、商业用房、写字楼、酒店各自的增长驱动因素分别是：;综合行业研究成果，判断未来的市场空间;房地产市场未来的竞争态势;不同开发物业的情况综合对比;商业地产市场（主要包括零售地产、写字楼地产、酒店地产）具有市场空间大、目前缺乏专业性公司等特点;预期未来2～3年内圈地时代将逐步结束，增长速度放缓，市场集中度将快速上升，细分市场的行业领导者将在未来3年内形成，未来3年内是商务地产发展的关键时期;从目前的市场情况来看，开发收益要略高于持有经营的收益;;从美国上市公司不同业务模式的收益水平、市值表现来看，开发的收益要高于物业持有经营的收益;但是由于地块差异很大，因此单个项目的收益会相差很大，我们不能光看行业平均数据，关键还是要针对每个项目来做单独的测算;在商业地产的细分行业中，商业和写字楼的总体回报情况相对较好;从市场角度审视，认为住宅和商务地产市场都是具有发展潜力的市场，而且在目前阶段，开发要好于持有;目录;将按照如下框架描述的战略;使命;愿景：以商务地产为主导的，中国领先的房地产企业集团;专注;根据战略目标，建议采用如下的商业模式（产品、价值链、地域）;通过对子细分市场的关键成功因素与能力的对比，认为写字楼地产仍然是最有潜力成为行业领先者的领域;综合体开发/持有;未来，金融要应专注于商务综合体和写字楼领域，致力于打造中国商务综合建筑的第一品牌;中国最知名的商务楼宇都是商务综合体;综合体应致力于打造区域性的地标性建筑，形成自身鲜明的风格，打造自身在高端商务地产领域的品牌，树立行业地位;应明确商务地产开发的优先级原则，不仅利于控制风险保证收益，也有助于长期专业能力的积累与发展;在转型前期，可以适当的开发住宅项目，以快速积累资金、协助商业楼宇的开发;应保持谨慎进入住宅市场的态度，适当的发展，住宅产业发展的最终目的是保障中国商务地产龙头企业战略的实施;政府公关能力;中国一流的写字楼、综合体均是能力打通的，这样非常有利于打造自己的核心品牌，未来甚至可以输出品牌和管理;除写字楼打通各环节以外，商场、酒店、公寓作为综合体及写字楼的配套物业其产业链不必介入过深;商务地产开发、持有的平衡是长期将面对的艰难选择;保持多大的持有量取决于公司的战略态度、资金实力和企业能力基础，建议在5年内采取开发为主的积极态度面对中国商务地产增量为主的发展阶段;在房地产金融手段未形成之前，发展物业持有仅能采取开发带动，渐进式发展;开发与物业持有协同互动，为不断滚存增加以及优化物业资产池提供可能;在品质领先模式下，建议持有立足未来，建立不同物业持有标准，决策物业去留;依据行业经验来看，大量的物业开发和少量的精品物业持有是最合理的组合，对于而言，要看这个组合是由完成，还是在华融体系完成;通过快速开发、组合物业增值的手段来继续持有核心产业，保证黄金地段稀缺资源的获取;业内优秀企业在对待持有上比较谨慎，所持有的物业几乎都是绝版地段的优质物业，以地标性综合建筑为首选;现阶段应优先保留写字楼物业和少量优质高端商业物业，酒店及公寓物业应择时机出售;虽然是以开发为主体，但为了保障自身的品牌形象，仍应对商务综合楼宇的客户和物业管理机构进行合理规划;商务地产的发展很大程度上与城市的发展定位及经济发展特点有关，长期来看，全国三大城市群、七条城市带孕育梯次机会，为跨地域发展带来可能;但商务地产对区域经济中心、城市黄金地段高度依赖，2000年以来呈现跑马圈地的特点，一线城市土地稀缺性凸显，二线中心城市土地价