济南三十五中项新目营销策划报告.ppt

三十五中项目营销策划报告 [城建·御景华庭];有些高貴，人爲賦予 有些高貴，與生俱來 有些價值，因時而異 有些價值，與日俱增 因稀缺而珍貴，因價值而典藏 城建·御景华庭，尚品人家; 濟南首善人文社區典範 Capital Perfect Life;第一章 市场研究 ;一、宏观市场分析;关键词：价格 趋势;关键词：调控;关键词：房贷 ;关键词：消费心态 ;二、板块市场分析 ;关键词：开发;1、地块分析;;2、商业分析;3、交通分析;三、类比项目调研 ;第二章 目标客户群定位 ;一、SWOT分析;1、项目优势分析;2、项目劣势分析;大面积户型所占比例较大 ;成本高;塔楼设计;户型设计无特色 ;平面绿化景观难以实现 ;3、项目机会引导;区域内存在梯级消费的市场空间。居住于项目周边的居民可通过“以租养贷”的方式购置新房，从而有利于扩大项目的客户层面。 消费心态从众心理较强。通过先进的营销理念，利用“从众心理”引导消费，有利于项目得到更大层面消费者的认可。 ;房地产市场稳步发展 产品具有一定的可塑性 市政规划的利好 政府规范土地供应，对项目会有短期的利好 ;4、项目威胁分析;小户型需求逐渐扩大 ;新建大型项目的威胁 ;二、项目既定内容分析 ;总结;三、目标客户群分析 ;由于项目的位置、产品与售价等已经基本确定，项目的客户群体相对确定。 结合济南房地产市场与项目区域房地产市场，我们推导出了项目的目标客户群;1、客户地域范围 ;中部（重点区域） ;西部、北部 ;3、客户年龄层次 ;3、职业层次 ;目标客户群定位 ;华联商圈的经营业主 ;小资阶级 ;高级公务员 ;周边医疗、学校等单位员工 ;目标客户群心态分析 ;改善居住环境，对居住环境要求高，注重邻里间的沟通 彰显身份 事业进取心强 对新观念、新事物的接受能力较强;第三章 项目定位 ;一、项目定位的推导; 根据项目的位置、户型、面积等方面因素，本项目的目标客户群已经基本锁定为 [中高收入群体 ];项目所处地域可以称之为： ;目标客户群体基本锁定，就可以针对目标客户特性，以客户导向法进行项目定位。;项目定位;“首善”一词来自曾写过《济南的冬天》的老舍笔下，其作品《二马》中写道“首善之区的西城的一条马路上，这时候什么扰攘也没有。火焰焰的太阳虽然还未直照，但路上的沙土仿佛已是闪烁地生光；酷热满和在空气里面”，首善之区代指首都北京，蕴涵老北京文化精神，而北京西城区是则首善之首善。 ;近期国家一直提倡“建设和谐社会，建设首善社区”，从每个社区的文化建设入手，打造整个城市的文化名片。 三十五中项目位处旧城，是老济南的“根”，虽然拆除了几十年的老房子，但并没有忘记历史、遗失文化，“首善社区典范”的提出，将传承优良的邻里文化，开创新济南的文化新风。;二、项目定位的阐述;打造 体现开发商用心良苦与脚踏实地的开发理念。具有强烈的城市开发责任感。 首善社区 直接指明项目的客户层面，点明项目的主题与核心； 拔升项目档次 财富与品格兼备， 可以与目标客户产生共鸣。 社区有同类人群聚集的味道，可以清晰划分出客户层面。;典范 提升项目档次，体现开发商着眼于全济南市，增强品牌影响力； 有“最优”的涵义，体现开发商要将项目做到最好的信念。 服务式生活新领地 提供人性化的亲情增值服务，如贴身保姆、亲情管家、私人保健医生…… 城建·御景华庭 为城市而建，享尊贵繁华，成和谐家庭。 ;备选案名;三、项目定位的支持点;济南首善人文社区典范 ;1.区域认同度高 2.生活配套完善 3.交通便利 4.主城区;寻求高品质生活;项 目;讲求人文环境：;社区文化;核心竞争力提炼;项目地域优势——主城区 项目所在区域的优良的宏观人文环境可以有力的支持和维系项目自身社区文化的营造。 项目自身优势——自由、和谐、进取的社区文化 社区文化的营造是项目的提升点。 项目的目标客户群即定了项目的社区文化为——自由、和谐、进取。 通过项目与教育、户籍等元素的有效整合突出项目对教育的重视。;五、核心竞争力的主要诉求点;六、底层商业定位;2、功能和业态定位;立足点 手法 目的 ;第四章 推广策略 ;策略一：提升项目综合实力;策略二：附加值提升策略 ;策略三：资源整合策略 ;【整合点二：整合外部品牌】;【整合点三： 整合销售团队】;【整合点四： 整合投资理念】 ;整合点五：整合消费心理特征;第五章 推广部署 ;一、阶段性推广策略;对应以上四个节点的划分，我们将整个推广划分为7个阶段 ;二、阶段推广具体措施;第一节点前奏 项目铺垫期 ;第一节点 项目升温期（亮相期）;第二节点 项目第一次引爆期 ;第三节点 项目第二次引爆期 ;;第四节点 项目第三次引爆期 ;时