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购物中心餐饮招商分析（上）：技术要求、筛选标准、招商执行 一、技术要求 1、品类组合和菜系组合 占比、区域划分、左右搭配、选品牌、定位置； 一店一味、一店一色、以大代小。 2、平衡问题 丰富度、成熟度、新鲜度； 按照市场需求、内外结合。 3、时段的组合 正餐——以中餐和晚上为主； 快餐、简餐 ——以中午为主； 特色小吃——时间比较灵活。 举例1：餐饮布局分散放置——顶层是正餐，中间垂直分布是休闲餐，底层做快 餐美食广场。 举例2：餐饮布局集中放置——有项目把餐饮布局到一个区域，都会出现某些楼 层在某些时段几乎全是黑的 。 4、客单价组合 按照品类做价格分区、做引导、不导致同一个客单价出现了伤亡的现象。 5、面积组合 不同的菜系、不同的品类给出不同的面积。 6、关于租金 平衡租金收益；合理取与舍。 7、工程条件 面积需求、商圈要求、楼层、楼板承重、供电、给排水、燃气、空调、消防系统、排烟系统、隔油池、化粪池。 8、找对人 餐饮客户谈判最好是直接找对方的决策者（BOSS） 二、品质要求（筛选标准） 1、餐饮品牌库 2、餐厅筛选标准 1）餐饮平效 2）经营理念 3）管理团队 4）核心产品 5）装修品质 6）开店速度 7）消费者接受度 三、招商执行 1、什么是商业招商 1）商业招商：实现最大化商业价值的过程。 2）招商人员是什么？ a、 招商人员就是：“品牌买手” b、将适合的品牌放在最适合他展现的位置上 c、是冠军的招商人员 3）激情的作用： 激情——发现——领悟——探索——创新 总结： 任何的商业项目都要创新，商业的个性是无法复制的！ 项目的最高境界：具有性格、个性、灵魂才有吸引力；灵魂是无法复制的，可复制的是商业操作的模式！ 2、项目分析 项目立地条件分析（区域位置价值） 项目产品条件分析（结构、硬件设施、软件配套等） 项目商业类型分析（Shopping Mall，社区商业，商务配套等） 集团对商业的期望 项目商业定位，分析适合的业态、确定目标商户 租赁条件 —— 商务条款，如：租金、租期、装修期、交房标准 分析成交指数（商户需求度、分析客户的心理价位、市场客观竞争情况等） 3、餐饮分类 1）餐饮的常见分类方式 业态分类 - 正餐、简餐、快餐、休闲、外卖 菜系分类 - 中菜、西餐、东南亚、快餐、混合型、素菜 档次分类 - 人均消费、经营历史、营业方案 客群分类 - 消费模式、性别、年龄、国籍 特性分类 - 体验性、主题性、附加功能性、会员制 2）餐饮按业态细分及在商业中的作用 3）各类餐饮业态特征 4）餐饮品牌的落位原则 如上所述，业态细分是餐饮落位首要考虑的因素，此外，落位涉及到的另一重要元素是对可用于餐饮位置的归类，正如上表中我们将各类客户的位置需求归为A、B、C类一样。 四、时间把控 1、图纸解读——风、火、水、电等各项工程技术条件；现场交底；可行的品牌落位方案。 2、时间节点把控 3、大餐饮时间把控 4、普通餐饮时间把控