2017年傻念圳市中航龙华项目前期报告.ppt

中管网房地产频道;第一部分 营销环境分析 第二部分 片区客户变化分析 第三部分 竞争项目深度解析 第四部分 项目自身素质分析 第五部分 项目定位;市 场 之 变; 深圳市总体规划（1995-2010）：龙华功能定位为 “市级生活性辅助区和区域性物流中心”； 最新“龙华城市化进程”的实质性推进； 龙华“二线扩展区”各项工作的具体实施。;【交通之变】;【房地产市场之变——供求与价格】;【06－07年】 品牌进驻 集约开发 供应增加 竞争加剧;【房地产市场之变——面积区间】;【龙华市场小结——发展趋势】;【二线扩展区】;按照市政府的梅林——布吉段北移的规划，二线扩展区由和平路以南、布龙公路、梅龙公路、梅林检查站围合而成。;【二线扩展区——规划】;【二线扩展区——特点】;梅 龙 路;【二线扩展区及周边——已售代表项目】;项目名;【市场综述】;【第二部分 片区客户变化分析】;【深圳未来重要的住宅发展区域】;深圳湾填海区;福田区;坂雪岗;【二线扩展区客户来源变化—龙华】;【二线扩展区客户来源变化— 福田】;【二线扩展区客户来源变化— 福田】;福田客户;【第三部分 竞争项目深度解析】;金地－梅陇镇;城投－七里香榭;户型;竞争对手;中端：阳光新境园;【第四部分 地块自身素质分析】;项目位置; 本项目地块位于龙华街道办内的二线扩展区，规划中人民路与上塘路交汇处东侧。 ;东至;景观和噪音分析： 西北面人民路和农民房，更远处为日出印象，无景观，并且噪音大； 东北面为规划中的富国路和正在建设中的七里香榭，无景观，有一定噪音； 东南面为规划建筑用地，而且距离较近； 西南面毗邻规划中的上塘路以及工业区，无景观，并且有一定噪音。; 地块优势 地块规模适中、形状规整，具有开发大型社区的前提条件 大体量商业，可为项目自身提供完善商业配套服务 规划优势 项目处于规划中的二线扩展区，规划定位高 周边交通道路规划好，市政主干道和次干道均在项目旁边 距离轻轨出口不过50米 开发商优势 开发商在关外已有很高的知名度; 地块劣势 容积率较高 环境劣势 周边有待开发居住用地，一旦开发将对本项目产生较大的环境影响 有一定的交通噪音影响 配套劣势 周边现有配套不足，难以给客户信心;【地块素质小结】;【内在三大问题点】 高容积率不足以支撑项目的高定位 7万㎡的商业制约项目档次提升 噪音方面的影响 ;容积率过高，不利于提高项目档次…… 商业体量过大，难以打造纯居住社区……;【第五部分 项目定位】;第一章 规划定位;如何保证商住和谐发展？;【我们的开发思路A】 ——商业部分满铺+局部二三层； ——住宅部分全部位于商业裙楼上；;【我们的开发思路B】 ——调整项目的局部容积率，将地块一分为二;分期开发：规避风险，利润最大！ 商住关系：以住带商，以商旺住！;开发方案的选择;第二章 项目定位;;; 交通瓶颈的突破打破了龙华与福田的界限 二线扩展区作为福田中心区配套的高尚居住区，二者密不可分;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;这是一个融合的区域，“融”代表着和谐与共生 “融域” 通“荣誉”，由于成就和地位而得到广为流传的名誉和尊荣 本项目将会是这个城市的荣誉，每个置业者的荣誉，更是中航的荣誉;与世界同呼吸; ;我们的客户群在哪？;;结合项目南地块特点，从片区关注人群中抽离出其的有效客户群：;;;年龄在35-45岁之间;【户型定位——借鉴】; 目标客户对房型的需求;【户型配比初步建议——南地块】;【南地块价格初步定位——二级市场区域价格走势】;假设现阶段推出，南地块住宅销售均价：6917元/㎡。;【价格初步定位——南地块】;【南地块价格初步定位——三级市场住宅销售价格】;【南地块价格初步定位】;我们将会吸引谁？;【北地块回顾】 ;抽离;;年龄在25-35岁之间;户型;【价格初步定位——北地块】;第四章 开发节奏和销售周期预计;【项目开发节奏和销售周期预计】;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;THANKS!