东骏鹏蔚娘业公司（社区类）物业管理服务方案.doc

PAGE  [键入文字] [键入文字] 东骏鹏物业公司（社区类） 物业管理服务方案 以九祥岭为切入点 精心服务 美好生活 深圳市东骏鹏物业管理有限公司 二零零六年九月 -方案目录- 项目分析及管理服务定位…………………………………………2 物业管理服务设想…………………………………………………4 各专业管理服务方案………………………………………………13 管理机构组建及人员配备建议 房屋建筑与公用设施管理维护方案 公共机电设备系统维修与保养方案 清洁、环保与绿化方案 安全消防、车辆管理方案 社区文化建设方案 各项管理服务楼检标准……………………………………………51 人员培训方案………………………………………………………72 附件： 顾问工作概述………………………………………………………………75 项目分析及管理服务定位 一、项目概况 九祥岭村地处西丽镇中心地带，占地面积约87500平方米，周边交通便利，商业气氛活跃。其分为东西两片。东至大沙河，西靠沙河西路，北面是占地近万平方社的荔枝林，南邻天虹、万联购物商场。辖区内房屋240栋，出租屋3893间，暂住人口9767人，常住人口612人，业主户数238户。 由于出租房屋较多，且每栋楼房自成一体，村里外出道路众多，辖区内人员结构复杂，各类刑事案件时有发生，社会秩序及治安秩序相对比较复杂。打架斗殴、卖淫嫖娼、两抢两盗等丑恶现象屡禁不止。 深圳市东骏鹏物业管理公司，为了积极响应深圳市政府城中村整治工程，准备对九祥岭村进行规范的物业管理，力争在治安秩序、卫生环境、房屋出租、人员管理、交通车辆、消防安全等方面达到一种长期规范、安宁和谐、稳定发展的目标。最终实现九祥岭社会效益、经济效益、环境效益的完美统一，使之成为颇具特色的安全村、文明村。努力达到安全文明小区标准，在南山区及深圳市起到城中村改造示范样板的标杆作用。 物业管理的内容和范围为：设施和设备方面：管理好现有的公共设施和公共设备；对于 二、九祥岭???现存的主要问题和难点： 1、由于九祥岭村缺乏统一规划建设，现有建筑杂乱无章，各物业建筑时间不一致，配套设施缺乏并老化，致使污水横流、外溢，管道跑水、私拉乱接，违章搭建等问题时有发生；居民生活环境较差，给物业管理工作带来一定难度。 2、该村现缺乏统一有效管理，现有管理是本村委自治管理，缺乏相应管理经验，在管理方面存在很大局限性，容易推诿扯皮，甚至于有一些问题久拖不决。陷入一种越乱越管理不好的恶性循环。 3、九祥岭村巷多面广，布局分散、规划落后，不是统一有序的规划良好的小区，很难形成有效监控。且现有租客普遍存在“二房东多房东”的状况，加剧了物业管理的难度。 三、管理风险：部分村民，没有花钱买服务的意识，对物业管理中的收费行为不理解，甚至有可能采取抵制态度。只看到眼前经济利益，不能正确认识物业管理给小区环境及房屋建筑带来的好处，以及房租上升带来的切实的好处。拖欠不交物业管理费。 由此，物业管理公司必须通过扎实的工作，切实达到社会治安、环境的切实好转，使村民感受到切实的好处，消防疑虑，达到双赢。 但是，从现实情况来看，这将是个长期的过程。物业公司必须有充分的思想准备。三、物业管理服务，按服务级别，国家规定了从一级到三级。由于收费的不同，从九祥岭来看，只有0.65元/平米，因此，定义为三级物业管理服务标准。 明确服务标准后，具体的人员配备，见下表。从由于科技园办公大厦位于深圳市科技园内，是原华为公司在科技园内的办公楼。现为外资企业艾默生公司作为办公楼使用。项目总占地面积 平方米，设计建筑面积 平方米，容积率 ，绿化率 ％。本大厦于1994年年底开工，竣工时间是在1996年年底。目前大厦共有 层，有 层地下室，1－ 层为大开间写字楼， 层为技术层，大厦配套设施较齐全。停车场具有停车位 个。绿化面积为 平方米。 科技园办公大厦由 公司开发 。 大厦内设备包括电梯 台；生活水泵 台；配电柜 个；中央空调 台，计 冷吨。总计有一类设备、二类设备 台套。 二、服务需求 科技园办公大厦为纯写字楼，集办公、生产、试验室于一体。为外资企业艾默生公司独家使用。国际化办公环境要求高。因此对于物业管理服务的总体要求是： 创造安全、整洁、舒适、高效、有序、尊贵的办公环境； 提供生活、商务等全方位的服务，以满足外资企业内各层次使用人的需求； 关注楼宇价值，确保大厦机电（中央空调、电梯等）设备设施的正常使用。 争创品牌，在缔之美物业管理公司内第一个达到国优标准，并在三年内通过检查组的国优检查，获得国优称号。 三、客户分析 科技园办公大厦的客户群为艾默