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PAGE  深圳市坭岗村城中村改造 项目评价报告  投 资 商：大益置业建筑（深圳）有限公司 编制单位：同致行（中国）地产顾问有限公司 完成时间：二零零六年四月八日 大益置业建筑（深圳）有限公司： 承蒙贵公司信任，委托我司编制《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》。 我司项目小组接受任务后，经过对本地块所处市场环境、地块自身条件和旧改特点的研究，结合贵公司实际情况，提出了本地块开发的评价报告。 《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》是我司项目小组成员通力合作的成果，同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司，供贵公司决策参考。 谨致商祺！ 同致行（中国）地产顾问有限公司 二零零六年四月八日 目 录 1.项目评价 1 1.1项目位置及区位评价 1 1.2项目用地现状评价 2 1.3项目周边环境与景观评价 3 1.4项目初步经济技术指标评价 3 1.5项目用地优缺点评价 5 1.6项目周边生活配套设施评价 6 2.法律政策风险评价 7 2.1项目用地法律手续现状 7 2.2合作方式及风险评估 7 3．房地产市场评价 8 3.1深圳市房地产市场总体评价 8 3.2深圳市房地产市场后市展望 17 3.3项目附近区域房地产市场评价 22 3.4项目附近区域在售楼盘销售情况分析 25 3.5可能的目标客户分析 26 4开发建议 27 4.1开发方向建议 27 4.2开发计划建议 28 5.财务效益评价 31 5.1成本预测 31 5.2税务分析 32 5.3投资收益预测 33 5.4投资使用计划及启动资金 36 5.5项目财务评价 38 6结论 39 6.1风险、机会、优势、劣势分析 39 6.2结论 40 附表 41 附表1 坭岗村城中村改造项目损益表 41 附表2 坭岗村城中村改造项目全投资现金流量表 42 1.项目评价 1.1项目位置及区位评价 1.1.1项目位置 本项目用地东临红岗西村，西临教育学院花场，北临二线巡逻道，南临笋岗西路。中间剔除金银苑、碧清花园、星湖花园三个商品房小区及风光小学。行政区划上归罗湖区管辖。 图1：项目位置图 1.1.2区位评价 本项目位于罗湖区与福田区的交接地带。东为罗湖区的清水河片区。西与深圳最早的富人区—银湖别墅区及笔架山相望。北靠凤凰岭，向南隔泥岗西路俯瞰八卦岭。与东门——地王商圈、华强北商圈、福田中心区近在咫尺，尽享都市的繁华。 图2：项目区位图 1.2项目用地现状评价 （1）作为旧改项目，项目地块内以农民房为主，环境较差，管理较为混乱，该区域在市民心中的形象欠佳。 （2）该地块现为功能混合区域，地块内含有住宅、商业、公共配套等等。拆迁上较为繁琐，也潜在一定的拆迁风险。 （3）地块不规则，内有三个普通的住宅小区。给小区的规划和销售造成影响。 （4）本地块内现有高压线穿过，但日后将会被埋入地下，所以这一不利因素可以忽略。 （5）本地块呈北高南低的走势，为景观设计提供有利条件。 1.3项目周边环境与景观评价 1.3.1周边环境较为普通，区域环境优劣并存 （1）项目四周及内部分布有：碧清花园、金银苑、星湖花园等普通住宅小区以及部分其他建筑物。整体环境较为普通。 （2）项目处于泥岗西路北侧，货柜车流量大，造成很大的噪音、尘土和空气污染，对居住和商业而言是很大的不利因素。但随着货运主干道的北迁，这一不利影响将会弱化。 （3）片区内的教育学院和风光小学给项目注入了文化内涵，有利于提升项目的价值。 （4）福田和罗湖的外部环境，对项目起到强大的支撑作用。 1.3.2周边景观资源欠缺，高层远景风光独特 （1）项目四周紧挨着普通住宅小区、学校以及部分其他建筑，近距离景观欠佳。 （2）本项目的高层将可以远望凤凰岭、笔架山以及地王商圈，景观资源有很大的发掘空间。 1.4项目初步经济技术指标评价 表1：经济技术指标改造用地面积13.44万平方米容积率5——5.5覆盖率25%——30%总建筑面积67.2万平方米——73.92万平方米住宅面积53.76万平方米——59.136万平方米商业面积13.44万平方米——14.784万平方米还迁面积24.6万平方米可售面积41.6万平方米——48.32万平方米可售住宅面积28.16万平方米——33.54万平方米可售商业面积13.44万平方米——14.784万平方米公共配套面积10,000平方米平均建筑高度18——20层商住比2：8车位4300个根据利润最大化原则，本项目取5.5的容积率，其他经济技术指标均与5.5的容积