安义县蔚牡蓝嘉园全案策划报告书.docVIP

PAGE  项目全案策划报告 前 言 项目所在地初步市场情况调查 一、 宏观环境分析 二、 项目所在地房地产市场状况分析 三、 可类比项目调查与分析 项 目 发 展 定 位 研 究 一、 项目的SWOT分析 二、 项目核心价值体系的建立 三、 项目的目标客户群锁定及分析 四、 项目开发主题定位及形象定位 五、 项目的产品策略建议 项目营销策划 一、 可类比项目、重点竞争对手营销策略分析 二、 推广策略之定位 三、 项目营销思路的提出 价格策略 价格策略包括项目价格水平定位、价格走势调整策略。 一、定位策略： 二、价格走势及调整 三、付款方式 前 言 “蔚蓝嘉园”项目策划组经过广泛的市场调查以及深入的市场分析之后，对本案有了一个全面深入的了解。本案独特的地理位置，大手笔的园林绿化景观，国际化的物业管理以及智能化的现代设施都赋予了“蔚蓝嘉园”独特的卖点，本案正是紧紧围绕着这些卖点，展开一系列的策划方案，力求使本案成为安义县的代表性经典楼盘，成为安义的一道靓丽风景。 项目所在地初步市场情况调查 宏观环境分析 经济环境： 国民经济保持良好发展，经济进一步优化，全市财政总收入增长率16%，地方财政收入增长期22.1%，第三产业继续保持快速增长，人均存款4000余元，存款数位居南昌市第三位。个私民营经济快速发展，全县有个体工商户3776户，私营企业96户，上交税收3543万元，占工商各税的74%，比上年增长20.3%。 政策环境： 金融环境：金融信贷部门运用宏观手段调控房地产，2002年5月又将住房贷款利率下调，各开发项目都实行了八成三十年住房按揭贷款，以刺激民众提前消费行为，县建行由本项目开始也开辟了购房按揭业务。 政策环境：“蔚蓝嘉园”项目为安义县开辟了房地产开发的新纪元，在经济方面、城市建设方面都起了推动作用，县政府大力扶持本项目，承诺在四年中不再审批任何新的房地产项目。 3．行业环境： 2003年《政府工作报告》中对2003年工作预期中就表明支持县城及14个省级重点镇及建制镇建设，使城镇绿化率达45%。安义县政府积极响应市政府号召，很重视县城建设工作，现正加紧修建南昌至安义高速公路，在县城内沿潦河修建景观大道，并鼓励支持有实力的开发商在城内开发建设、美化安义，而安义现已完成的两个开发项目都属一般小区，只能满足居住，基本无绿化规划、无会所、无智能化、无配套设施，对物业管理也基本无概念。 4．人口环境： 安义县居住人口为20多万，外出经商工作人员近10万，而外出经商者多为周边农村居民，家庭结构以每户5至6人为主，几乎都属于大家庭的模式。 项目所在地房地产市场状况分析 市场状况：安义县房地产市场近几年才开始启动，还处于一个很原始的阶段，开发商只是把房子建起来然后卖掉，根本没有总体规划概念，所以项目根本谈不上发展。而目前安义不存在集资建房，只有单位分房和自建房，随着对居住要求的提高，而单位现在也基本没有福利分房。这便使房产开发有了一个很大的空间。 供应量与需求量：经济的发展直接带动楼市的活跃，近年来经济的增长都保持在10%左右，市民的收入稳步增长，购房能力不断增强，二次置业的需求不断扩大，安义现有的商品房开发总面积约为12万平方米，约有110套左右。 可类比项目调查与分析 本案依据前期市场调查得出：安义县城在售项目有景园小区、潦河小区和五建公司代理的项目，其中景园小区共计有400余套，总建筑面积4万平方米，已售出80%（现房）售价为580-590元/平方米；潦河小区共计有600余套，总建筑面积7万平方米，已售出90%，起价为550元/平方米（现房），五建公司代理的项目有100余套，售价700元/平方米以上（期房），以上项目都是几年前的项目。 项 目 发 展 定 位 研 究 项目的SWOT分析 项目简介 地理位置：位于安义县沿河大道与文峰路之间。 占地面积：小区总占地面积318亩 建筑面积：总建筑面积34万平方米 小区绿华率：50% 容积率：1.8 工程进度：共分三期开发，一、二期为公寓楼，三 期为别墅楼。 项目的SWOT分析 项目优势 1)地理位置优越，自然景观宜人 本项目位于安义县城中心地带，紧邻潦河与古建筑文峰塔，自然景观醉人，文化底蕴浓厚，环境一流，出行也非常的便利。 2)周边配套完善 项目附近商场、银行、医院、娱乐休闲场所可满足客户日常的生活所需所求。 3)环境清新、空气新鲜 项目紧邻安义县的“生命源”—潦河畔，视野开阔，环境清新。是不可多得的环境优势。 4)直接竞争对手较少 目前安义房产市场上的住宅小区整体规划和环境绿化以及物业配套都非常的差，因此不能对本项目构成直接的威胁，所以也没有太大的竞争力。 5)项目定位在安义首创多个第一 相对其它楼