商业地驳您招商采用什么方式好.docVIP

商业地产项目招商采用什么方式好 眼下，几乎所有商业地产项目都委托专业招商机构进行策划和招商，这已成为一个不成文的规定。采用这种模式有一定的道理，但并非最佳方法。 ?　　上海商铺策划专家姜新国认为，专业招商机构确实有着一定的优势，他们拥有一支专业操作团队和一批客户资源，更具备一定的实际操作经验和水平。这样的机构在策划和招商方面，成功率显然要高出一筹。 ?　　开发商愿意委托这类机构招商还有一个重要原因：万一招商不成功，开发商非但不必支付佣金，甚至还可以得到一定的赔偿。既然如此，何乐而不为呢！ ?　　也有人认为，上述并非是唯一的好办法。如果开发商委托的是一个“冒牌”的代理机构，可能招致鸡飞蛋打的尴尬局面。据说最佳模式应该是开发商自行组建招商团队，同时外聘招商机构予以全程顾问。也就是开发商全面控制招商主动权，进行总体布局和安排。具体招商方案则由招商机构策划和提供，形成共识后再由开发商自己的团队执行。这种模式既借用了专业招商机构的“脑子”，又培养了自己的营运团队，而且还节省了聘请全程专业招商机构所花费的资金成本。 ?　　有些开发商为了省心，把招商业务全部发包给招商机构，并忽略了两个关键问题。第一，聘请招商机构是否一定会成功？一旦失败怎么办？第二，不要以为招商机构失败也没多大关系，反正会作出赔偿的。试想，目前哪一家招商机构有如此实力能够承担巨额赔偿？要是有实力的话，这家招商机构早就去当开发商了。最终受害的还是开发商自己，至少项目发展的时机被耽搁了。 地下商业物业的商业定位原则 本文所述的地下商业物业指地下独立建筑体，而非一般地面商业体含有的地下楼层。目前各地地下商业街或地下商业城的建设项目越来越多，其商业定位也多数让开发商烦恼，因为在国内具备成功经营的地下商业项目非常少见，开发商难以找到可借鉴的案例。 ?　　地下商业物业之所以越来越多，主要有三方面的原因，一是城市人防工程规划和建设的需要，这些商业物业可以暂时做成商业物业，增加政府经营性收入。二是随着城市核心商圈里土地资源的限制，有些开发商将目标瞄准了人气非常旺的商业街地下空间，而政府也需要通过建设地下商业街道来疏导地面拥挤的消费人群，达到交通便利和美化城市的目的。建设地下商业街道，就可以取消原来的人行过道和人行天桥，使城市交通更加顺畅。 ?　　地下商业物业主要有三种类型，一是长条形状的地下商业街，一般设在核心商业区内一条干道的地下，顺延着这条干道，它能够与干道上面的商业物业呼应；二是矩形或方块状的地下商业城，类似将一个只有一个楼层大型商场；三是混合型的，即一条较长的地下商业街，其二端或中间连着一个块状的地下商业城。类型不同，其商业定位原则也不同。 ?　　近一年来，富智商业顾问完成了国内三个较大型的地下商业物业项目的商业定位报告，其中一个项目是一条长达1000米的地下商业街，为此积累了一些地下商业定位规划的实践经验，在此与大家交流一下。富智商业顾问认为，除要遵守一般的商业规律外，地下商业物业的商业定位必须同时重视二大原则。 ?　　一、商圈内业态或业种互补原则 ?　　地下商业物业必须具备有商圈内极少或较少有的业态或业种，也就是要抓住该商圈里的市场空白点，而且要注意该市场的消费群必须与现有商圈里的消费群大部分能够交叉，这样才能使商业主题有足够的生命力。有些地下商业物业的定位与地面商业类似，又缺乏具备城市部分交通功能，这种定位无疑难以成功。地面上的商业竞争已经激烈，谁愿意到环境感觉更压抑的地下去呢？这就是国内很多地下商业街不断更换经营管理商或租客的主要原因之一。 ?　　二、主题专业或特别鲜明原则 ?　　地下商业物业必须同时具备较强的专业性，这个专业是指业种的专业性。通过专业业种来吸引地面人群进入地下商业场所进行消费。比如，一个10000平方米的小型地下商业城，可以做成一个专业市场；又如，一条1000米长的地下商业街可以分成4个主题的专业街。这样的定位才能避免与地面商业的业态或业种同质化。 ?　　当然，有些地下商业物业的商业定位还有更多的普通原则，在此不一一列举。重视上述二大原则，可以使项目的招商和运营管理更容易成功。 2008年商业地产八大趋势之关键词 2007年,商业地产依旧在路上,而2008年的形势在年前还是要说一说,姑且称为八大趋势吧!因个人一己之见未免有失偏颇,这篇博文仅作为一砖,引众人之玉。 ?关键词一:“规划与鸡肋” ??? 以控制城市商业网点规划和大型商业设施建设的《城市商业网点管理条例》（俗称“大店法”）可能出台，但鸡肋之势已无可避免，政府对商业地产的管控在不少地方政府的“形象工程”前几乎失效，而土地的缺乏分级规划和不同部门之间缺乏联动也是造成目前商业地产规划失控的根本原因和重要原因。麦肯锡几年前的预言不幸言中，作为对商业零售影响巨大的民生性综合