宏源证鹊寞2017年房地产行业中期投资策略报告全.pdfVIP

房地产：中性 房地产行业 行业风险犹存，战略投资个股 2008 年 6 月 15 日 ——2008 年中期投资策略报告 分析师： 投资要点 杨国华 ? 房地产板块整体逊于大盘，是市场对房地产板块未来盈利能力不确定  010 性的担忧所致。不确定性的逐渐明晰是房地产板块真正走强的根本动 力。 yangguohua@ 不确定性体现在两个变量——商品房市场的成交价格和成交量的未 ? 来走势。两个变量的走势从根本上受制于政策和市场供求关系。 近一年股价走势： ? 目前可视为???政策底”，但 “筑底”将持续较长过程；从市场供求 关系而言，各区域风险不一，难言“市场底”。难言“市场底”缘于 对主要区域市场存在房价下行的担忧。尽管目前成交量趋于平稳，但 成交量的趋稳不足以预言房价的趋稳。 ? 古老的经济学原理——“供求关系决定价格”是真正的市场基本逻辑： 环渤海区域的北京、天津地区未来依然是供过于求，房价下降的可能 性较大；珠三角的深圳、广州经过房价的大幅调整后将逐渐企稳；长 三角的上海、杭州，以及中西部的武汉、西安和重庆、成都将略呈供 不应求，房价总体稳定或有小幅上涨趋势。 资料来源：wind 资讯 ? 房地产企业的开发资金趋紧。信贷紧缩下，快速销售回笼资金的要求 日益强烈；供过于求的市场，房价下行的可能性加大。 ? 地产股前期大幅下跌很大程度上释放了 07 年 11 月时的高估值压力， 但考虑到未来楼市量价变化趋势尤其是环渤海部分城市房价可能的 下行风险，行业整体盈利能力的不确定短期难以消除，给予行业“中 性”评级。 鉴于房地产行业很强的区域性特点，建议投资者淡化行业，战略性投 ? 资个股。 ? 从考量资金实力的四个指标——净负债率、速动比率、08 年单位计划 销售经理： 开工面积到位现金、资本市场融资能力进行选股，表现优越者是万科、 卞祺 保利、华发股份、名流置业、金融街、陆家嘴、中粮地产。  010 ? 从公司盈利能力模型来看，代表公司“先天优势”和 “后天能力” bianqi@