惠州市暗穆林匹克花园踩盘报告.docVIP

[键入文字] [键入文字] 惠州奥林匹克花园踩盘报告 ——吴德武 1、项目介绍： 奥林匹克花园位于惠州市惠城区江北新区。江北新区位于广东省东南部，距东莞 76 公里，深圳（香港） 80 公里 , 广州 130 公里。惠深、广惠、深河等高速公路及广梅汕铁路在区内贯穿而过。 惠州奥林匹克花园规划占地近 1 平方公里，建筑面积近130万平方米，总规划5年4期开发完成。首期规划以TOWNHOUSE 为主，搭配少量小高层住宅。 惠州奥林匹克花园首期容积率仅 0.77 ，总建筑面积近3万平方米的综合运动城、三大国家级培训中心、中美合作中体倍力健身中心等体育、商业的建设和经营成为惠奥社区的核心主题。 2、周边配套： 奥林匹克拥有主题公园、超市、中西餐厅、运动城、小学、幼儿园、银行、室内外游泳池为一体，给小区居民提供了便利。 3、房价走势： 由上图可知，奥林匹克花园近年来房价呈递增走势，2008年1月其房价略降，我们可以预测，这很大可能是受07年国家宏观政策出台影响而造成的吧。 5、现场情况： 我们下午四点二十分到达奥林匹克花园，营销中心有几个顾客，还有4位销售人员和服务员在场，她们精神面貌比较好，能够热情地接待并回答我们的问题。 6、主推户型： 最受市场追捧的精装修排院别墅C2和 四合院别墅户型A1、A2的户型图如下： 排院C2户型（建筑面积：235平方米） 合院A1户型 合院A2户型 7、园林景观： 奥林匹克花园由贝尔高林名师设计，建筑采用现代主义建筑风格，追求一种回归大自然的设计，将人和建筑，人和自然，建筑和自然相互完美地融合。在规划设计的过程中充分考虑了原生态的保护及引入，并与体育健康主题契合，创造出山水共融，人居天地间的天然自然生态社区。大面积的公共空间，提供人们休憩的场所，为人与人的交流创造了生活体验。 8、两点一线： （1）销售大厅：营销中心临时设在中奥国际五星级酒店一楼，走近大厅，视野非常开阔，装饰富丽堂皇，尤其是他的沙盘设计精致、灯光效果好，视觉冲击力强。销售大厅不足的地方在于前台设距离门口接近100米的地方，在门口难以看见，不利于拉近与客户之间的距离。 （2）销售通道：销售通道包装的很自然、亲切，以花草树木、水景为主，在销售通道上有室外游泳池、青翠欲滴的绿化、小桥流水，自然景观丰富多彩，在样板房的不远处，排列着网球场、羽毛球场、足球场等运动措施。 （3）样板房：他们一共有三个样板房，样板房的装修高档，2500－30000元/平方米；室内卫生干净、装饰优雅高贵，户型实用型高。 9、客源分析： 奥林匹克花园凭着距广州、深圳、东莞近的优势，因此其客源来自广州、深圳、东莞的也为多，当然惠州的也不少。此外，据了解，投机成分不多，主要是买了自己居住的。 10、优劣势分析： 优势： 1、具有市场稀缺性，户型以仿四合院进行设计，在惠州有更大潜力 2、“奥林匹克”有生命在于运动、活跃的象征，具有特色体育健身配套 3、由于距广州、深圳不远，因此广州、深圳置业者是其具有潜力的客户群 4、项目、周边规划好，突出奥林匹克花园的亮点 5、集体育＋地产的复合模式开发，突出“科学运动 健康生活的”的居住理念 6、其性价比高，内部装修精致，装修材料高档，周边景观好； 7、项目配套齐全，有篮球场、室内游泳馆、健身馆、足球场、室外游泳池、羽毛球场等； 8、社区内设有五星级酒店 ——中奥国际酒店 劣势： 1、项目位置过偏，人气不足，交通不便利且周边市政配套不齐全； 2、花园面积不够大，别墅里没有独立的车库； 3、四合院式房子南北不够通透，采光、私密性较差； 4、入户客厅低、不够大气，宽敞； 5、主人房的飘台过大，显得有些浪费，卫生间没有淋浴装备，装修标准欠缺； 6、木板楼梯光滑、易摔倒、不安全；而且走路时噪音大； 7、空中庭院深度达7米，置身其中，给人产生压抑之感； 8、小区里没有多元化娱乐场所，难于满足业主需求。