海口市返目地产中高档项目分析报告.docVIP

[键入文字] PAGE  [键入文字] 海口市房地产中高档项目分析报告 一．本次调查的目的和内容 1．目的 我项目世纪海岸，由早期的拿地、立项、设计到如今已开工打桩，进入营销主流期。现在不仅要进行项目定位、渠道开拓、广告推广，项目市场定价更是当务之急。为给我项目设立一个科学合理的市场价位，特针对与我项目定位类似的其他项目进行调查研究。我项目的定位已基本确立——定位成一个集渡假养老、居家休闲为一体的中高档滨海社区。此档次的项目，为目前海口市场竞争最激烈、同质化最严重的一块细分市场。更因如此，我们必需要清楚的把握此块市场的脉搏，为我项目的良性发展打下坚实的基础。 2．内容 此次市调主要由两个界点来确定调查项目——第一，海口范围内，同档次定位的代表性项目；第二，以本项目为核心点，方圆5公里之内的代表性项目（包含未投入、拟投入市场的新项目） 我们将依次了解上叙调查项目的市场售价、产品的特征、推广渠道、客户构成以及市场销售情况。 二．海口市房地产市场分析 1．今年海口市场背景与形势 具有关了解，经过8年的努力，截至2006年5月，海口“半拉子”工程已从416宗减少到27宗，进入最后的攻坚阶段。尚余27宗项目未处置的，海口市计划在今年10月底之前，剩余的20多宗项目都要进入实质复工阶段。这样一来，说明未来的海口二级市场将进入“全新项目”时代，整体楼盘品质会有所提升。楼价受拿地、设计、施工等成本的上升而上升。但未来两年，二级市场仍会存在“半拉子”项目，在价格上会给新建项目一定的冲击。 今年4月28日?，房贷利率再次上调；5月17日?，国六条出台。等等这些宏观调控政策的出台，在一定程度上抑制了房价的上涨。但今年海口市的城市规划落实力度加大，城市基础建设呈现一片欣欣向荣的景象——海口市外滩规划的进步明细；世纪公园、白沙门生态公园的相继开工建设；3366工程的环道路、东新大桥的建设力度的加大等等这一系列动作给观注海口房地产的购买者和投资者以充足的信心！今年上半年1—5月份，我市房价企稳回升，与去年同期相比上涨8%。种种迹象表明，下半年随着销售旺季的到来，中高档有特点的项目将会受到岛外买家的追捧。 2．海口主要房产区域介绍 经过最近几年房产开发热潮的影响，海口房地产市场渐渐形成了一些热点区域： 2.1西海岸片区 西海岸片区主要含概的就是海口西海岸带状公园，是目前海口市区环境最优美、自然景观最非富的一个区域。同时它也是集渡假、休闲、旅游为一体，高档别墅项目开发最聚居的一个区域。不仅有前两年开发的“阳光西海岸”、“西海岸高尔夫”、“黄金海景别墅”等项目便布于此，现又涌现出“比华利山庄”、“长信水城”、“凯撒豪庭”等新项目丰富了购买者的选择。我们选择“比华利山庄”和“长信水城”作为代表性调查项目。 2.2海口湾填海区 此地块中高档项目繁多，是目前海口市开发最密集、同质化最严重的区域。本区域不乏经典代表项目：“紫荆花园”、“世茂雅苑”、“阳光经典”、“置地花园”、“海岸壹号”。近两年又面世了如——“美源日月城”、“金外滩”、“金域湾畔”等几个规划新颖、价位独特的项目。它们基本属于海口的中高档主流项目。定位相当雷同，都是电梯公寓为主，小区设施齐全，价位也很接近。从定位上来看，我项目将势必与该区域项目冲突。特选定了：“海岸壹号”、“美源日月城”、“金外滩”、“瀛寰名仕苑”作为代表性调查项目。 2.3海甸岛片区 从03年的“3366”工程，到如今的“白沙门生态公园”、“海甸水城”、“美丽沙`中国右岸”等等。这些规划的设立与落实，都清楚的表明海口市政府对大力发展海甸岛的新方向。海甸岛以人民大道为中线，细分为东区和西区。历史来看，东区的整体建设较西区置后，但土地储备比西区丰富。早期的代表项目，就是位于二东路的“银谷苑”。最近两年的房产开发，集中在东区的四路、五路。有前两年的“金椰都”、“友合金城”、“白沙门温泉渡假村”、“宝阳花园”、“一品水苑”，现在又出现了“宝安江南城”、“都市海岸”、“华能`珍珠玉苑”、“海岸星河”一批有规模、有特色、定位细的项目。而西区项目则主要集中在人民大道和五西路上。以我项目所在的甸昆为例：北有“南方明珠”、“海岸公馆”；南有“美丽沙花园”、“金沙西苑”；东有“伊甸家园”、“兆南绿岛”、“万恒花园”、“滨海华庭”、“港湾花园”，可谓是三面受敌。我们选择了：“美丽沙花园”、“兆南绿岛”、“都市海岸”、“江南城”、“伊甸家园”、“万恒城市花园”、“南方明珠”作为代表性调查项目。 2.4金牛岭片区 此片区是以金牛领公园为中心，周边