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PAGE  绿洲中环中心项目整体策划报告 目 录 市场篇 一、上海房地产市场现状及未来发展趋势 二、上海商业地产发展现状 三、上海写字楼市场简析 区域分析篇 一、长风国际生态城板块效应 二、中环线对本案的意义及影响 三、后虹桥板块的发展效应 项目分析篇 一、项目整体规划及策划理念 二、项目商业部分 三、商务部分 四、酒店部分 五、公寓式酒店 六、全装修住宅 市 场 篇 一、上海房地产市场现状及未来发展趋势 过去的老上海作为中国的金融和经济中心，房地产业曾是最发达的地区。然而上世纪五十年代以来上海的房地产市场却一直处于萎缩态，由国家统一进行计划管理，投资渠道呈过度单一态势，使房地产市场一直缺乏活力。直至八十年代后期，提倡改革的思路启动了上海的房地产业，尤其是到了上世纪90年代初，在邓小平同志南巡讲话的推动下,上海的房地产市场在沉寂了半个世纪后再度掀起新的高潮，房地产业的体制、从业队伍、开发量及交易市场等方面都有了迅猛发展。 主要年份商品房销售和出租情况 指标 1995年 2000年2002年2003年2004年商品房销售额 (亿元) 146.01 555.45815.031216.341654.85商品房平均销售价格(元/平方米) 25723565413451186385商品房出租面积 (万平方米) 50.95358.38597.39653.78756.43房地产企业投资总额(亿元) 466.20566.17748.89901.241113.27房地产企业的经营收入（亿元） 297.57783.691330.771557.531789.59房地产企业利润总额（亿元） 44.3934.30113.37193.64283.18 上海的房地产市场目前是中国市场化程度相对最高的。无论是土地一级市场，还是房地产二级、三级市场都没有国籍、货币的区分，任何人投资和消费主体都可以参与交易。 官方数据显示，目前上海房地产市场有25%是境外资本注入，有约25％是本区域以外城市注入。即外来购买力占取整个上海房地产市场的一半 然而在这些令人激动的数据背后，我们也应该看到，上海房地产行业正处在一个至关重要的关头。从2003年开始，“上海的房地产是否存在巨大泡沫”在政府决策层面、学术研究层面和房地产企业层面引起广泛关注和争议。 2005年伊始，上海的房地产再次出现供需两旺，房地产市场在一片争议声中持续走强。综合来看，上海整个房地产市场基本上还是处于一个健康的区间。有小部分是历史上的原因积累到现在的集中反映。问题的关键是如何改善房地产业的内在结构。 目前上海房地产市场呈现的五大基本特征和走向 1、商业营业性房产热销 从2004年底开始，零售业已经全面对外开放。无论内资或外资，都享有一视同仁的政策待遇，加之由于地理资源的稀缺性和唯一性，也就形成了谁能抢得先机，占据有利的商业网点，圈得越多的商业用地，谁就会在竞争中形成绝对优势的局面。 因此，商业房产的火爆也就自然地成为各房产开发商经营战略的必然结果。海外资金已直接或间接地投资于中国的商业房产，如荷兰国际集团(ING)与首创的合作，新加坡嘉德置地投资的上海莱福士广场，北京春天购物中心与英国巴特勒投资银行、美国退休基金投资银行的合作等。 随着中国商业对外资开放领域的加大和加快，外资进军零售和批发业的进程开始提速。他们对于商业房产的需求将出现一个井喷现象。据统计上海已有购物中心14家，在建的购物中心13家，建筑面积已超过200万平方米。正在规