海口秀英时代广场是项目市场分析及推广策略.docVIP

PAGE 34 秀英时代广场项目市场分析及推广策略提案  第一部分：项目概况 秀英时代广场位于滨海大道和海港路交汇处，四面环路，交通四通八达，北临风光怡人的滨海大道，西接秀英区主干道——海港路，项目总占地43亩，总建筑面积约6.2万平米，总体规划服务功能包括商业临街铺面、商务间两部分组成，共分两期期建设，目前开发的为一期约2.5万平米临街商铺及商务间，项目建成后将成为海口西部地区的商业领头羊，将大大的改善秀英地区的脏、乱、小的商业格局。 第二部分：市场分析 一、海口市商业地产分析 1、市场现状： 2003年，随着海口、琼山合并后“大海口”概念的出现以及海口市旧城改造力度加大，近年来一直处于暗流涌动状态的海口商业地产出人意料地火爆了起来，先是欧美佳，再是嘉华（现在的广百），周昌（现在的京茂），中诚，风华时代，第一MALL（一期工程）与一些中小楼盘试探深浅。接着，义乌小商品批发城、新外滩复兴城、京江商业广场、家天下，宜欣商业广场，南亚广场、三叶数码城等大中型、超大型商业项目陆续开工、开盘。一时间，商业地产成了业界的投资焦点和市民的议论热点，海口商业地产业也随之进入“激情燃烧”的时代。这些新规划的商业新军，或打专业精品牌或走综合型休闲购物路线，形成错位经营、细分市场的格局。与海口现有的所谓“新三家——一百、明珠、乐普生”形成特色差异。 据统计，海口这两年商业地产开发总量约达70多万平方，以目前海口人口总数123万人计算，人均占有商业面积达1平方。海口目前商业网点4万个，各种连锁店、专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场、电子商务等仍在增多。但由于功能有限，业态单一，“同质化”现象突出，形不成“一站式”消费，各店铺之间只能靠打价格战来吸引顾客，惨烈的竞争难免发生。开发量大，总体消费水平低，经营管理落后，这三点是目前海口商业地产实实在在的现状，销售压力巨大，招商工作难于进行，这是抛给房产销售者的难题。 2、商圈饱和度 海口的商品市场经过多年的发展，逐渐形成了以“一百、乐普生、明珠???为代表的海秀路商圈；以“解放路、博爱路、大同路”为中心的传统商圈；以“风华时代、嘉华、京贸百货”为代表的国贸商圈；以“忠介路、文庄路、中山路”中心的府城老城区商圈；以第一摩尔为代表的西部商圈尚未形成。这几大商圈商业客流量，占到了全市商业流量的70%以上。现比较如下： 商圈经营模式产品定位客户群体饱和度海秀路商圈零售为主中高档商品城区居民、外地游客接近饱和解放路商圈批零兼营中低档商品城区居民、外地游客未饱和国贸商圈零售为主中高档商品国贸区域人口为主接近饱和府城商圈批零兼营中低档商品本地居民未饱和第一摩尔零售为主中高档商品周边居民、港口旅客及火车站旅客未饱和3、租金水平 海口市几个中心商圈商铺租金价格在20—450/平米·月（商圈中心区域），平均租金价格在25—250元/平米·月之间。整体出租的大型商业物业租金水平在15—50元/平米·月（建筑面积），不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有明显的差别。综合近几年的发展趋势，无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都呈稳中有升的态势。 4、销售价格 各大商圈的一层商铺售价在0.8万—5万/平米（建筑面积）之间，中心区域（如国贸、海秀路、大同路）旺铺售价集中在2—3.5万之间。 5、市场分析总结： ①商业中心的群集效应逐渐呈现。围绕海口几大商圈，依靠解放路、海秀路等商业中心的辐射作用，现代的商业交流越来越依赖商业中心的群集效应。可以说，逐鹿海口市场的先决条件就是更好更有效的融入商圈。 ②商业地产物业管理极待完善。真正意义上的商业运营管理，对于海口市的商业地产来说，基本还处于初步阶段。很多商城还是开发商自己在经营管理。商业地产日后能否有效的吸引商家运营，从很大程度上说，还依赖以现代的商业运营方式。 ③价格因素让位于品牌。随着地产项目的开发量越来越多，购房者也见得识广，购买动机偏向理性化，开始注重品牌和产品的外包装，广告宣传在市场营销中的作用越来越凸显。 二、竞争对手的比较分析 1、竞争对手可分为： 宏观竞争对手：为海口范围内，产品综合条件、价格、主要卖点相近的项目。 主要竞争对手：为秀英区范围内项目综合条件，价格相近项目。 直接竞争对手：为项目周边区位、价格、业界分布、综合卖点直接冲突的项目。 2、竞争项目分布表： 宏观竞争对手主要竞争对手直接竞争对手南亚广场环宇商城第一摩尔上邦商业广场宜欣商业广场福隆广场金地商业大街温州大厦 3、竞争性项目对照表 名称户型价格销售走势操作模式经营情况南亚广场8-1500m2副一楼均价 1.2万、一楼均价2.6万