芦溪市金鹰阳光春是天阶段性建议.doc

金鹰?阳光春天阶段性营销方案 2007-11-5 第一部分 前阶段工作总结分析 一、芦溪县房地产市场分析 1.市场整体容量有限。 （1）从历年房地产成交量来看，芦溪房地产交易量不大。 （2）芦溪城市化进程较慢，新增房地产需求量有限。 √芦溪由于地理环境的限制，城市化进程十分缓慢，新增城市人口数量不大。 √由于芦溪房价相对偏高，周边镇区的人群难以承受，影响周边镇区人群入城购房，另外高房价也让部分人群不想在本地置业，而是选择去外地（如萍乡）置业。 （3）芦溪政府没有对私人批地建房进行限制，大大影响了商品房需求市场。 2.市场消费特征。 （1）芦溪人居住城关多年，习惯于城中心的生活方式，在购房消费上，十分注重区位优势。 （2）芦溪目前的房地产水平较低，芦溪大部分消费者对于好房子的认知不深，也没有居住体验。 （3）芦溪人对价位相对较敏感，大部分消费者各楼盘价位对比之后而选择低价位的房子。 小结：芦溪县房地产市场是发展早，起点高。但却发展缓慢，政府后期支持力度不大。特别表现在允许私人批地建私宅，很不利于城市规划，城市建设，也不利于房地产投资。 二、芦溪县楼盘竞争分析 芦溪县城目前正销售楼盘有现代商贸城、汇天·美芦水郡、溢源·时代水岸、锦绣家园、金鹰小区及正要推出的项目有景泰花园、古城家园两个项目。 芦溪各项目基本概括对照案名金鹰小区现代商贸城美芦水郡时代水岸锦绣家园地址城东城东袁河西岸袁河东岸城西占地面积约113亩约108亩约66亩约47亩约28亩总建筑面积12.5万平方米12万平方米7.6万平方米6.1万平方米3.78万平方米总栋数3429181710容积率1.661.671.731.942.0绿化率39.9%20%32%29.3%30.5%均价1200元/平方米1100元/平方米1280元/平方米1260元/平方米1100元/平方米单价范围828～1458元/平方米980～1300元/平方米1058～1400元/平方米1100～1350元/平方米900～1250元/平方米主力面积135平方米左右120平方米左右137平方米左右134平方米左右138平方米左右主力总价17万左右14万左右18万左右17.5万左右16万左右销售折扣一次性97折 按揭98折一次性98折 按揭99折一次性98折 按揭99折一次性97折 按揭99折无统一折扣户型配比三房60% 四房20% 五房20%二房20% 三房80% 二房5% 三房65% 四房30%二房20% 三房50% 四房30%三房80% 四房20%近期推盘时间07/10/02近期无推出新房源07/11/0207/09/2007/10/01社区配套水景步行街、灯光篮球场、多功能会所、双语幼儿园、24小时红外线监控系统商贸街美芦广场规划超市、医疗诊所、休闲健身广场沿街生活配套店面 由上表格可看出，金鹰小区项目是芦溪县占地面积最大，总栋数最多，容积率最低，绿化率最高，配套设施最齐全，且价格合理的高档次成熟社区。 那么为什么金鹰小区的项目却是市场上销售状况最差的项目呢？芦溪的百姓为什么不认同本项目呢？值得思考？ 三、本项目问题点分析 目前项目现场销售部反映出来的问题： 地段偏？ 价格高？ 项目口碑差？ 户型面积大？ 物业管理不到位？ 缺少两房户型？ 那么接下来让我们思考，上述六个问题是否是真正阻碍销售的因素，或者哪几个是影响本项目销售的真正因素。 PK六大问题 案名金鹰小区影响系数地段偏？城东现基本与老城区连接一片，站前二路直通老城区的人民路，路程也不过2～3分钟，步行十分钟左右就可到。现周边配套设施也已基本齐全，人气也在渐旺。-1价格高？从芦溪各项目概括对照表就可看出，在五个项目中处中间位置。不高不低，可是我们小区内的配套设施，景观绿化都优于其他项目。+1项目口碑差？本项目由于项目工期过长，内部管理混乱，房源延期交房等种种造成负面影响，导致消费者对项目及开发商失去信任感，失去信心。-5户型面积大？由于本项目是02年就推出的项目，所以很多规划设计跟刚推盘的项目对比是不占优势的，尽管本项目的规划设计是当时从大城市引进过来，但从目前来看还是存在着缺陷的。户型大，单价哪怕是一样的，结果总价比其他项目高。-1物业管理