什么样的商业项目需要整改.PDFVIP

什么样的商业项目需要整改？ 数据显示，截至 2015 年，中国商业地产开发总量将达到 5.64 亿平方米，购物中心将 突破 1 万家。中国零售商业形态从传统百货业升级到购物中心，仅用了 10 年时间，制造出 了 5 亿平米的新产品，这些数字足以代表着整个商业地产浪潮的深度和广度。 这其中，一、二线城市购物中心的狂飙突进就是其核心表现。数据显示，当前一、二 线城市购物中心数量占据了全国市场的 83.5%，一、二线城市已经白热化，已经或者将要 出现饱和甚至过剩。 上个十年的商业发展最明显的特征就是标准化和快速度。标准化的好处是快速、低成 本，能用一种产业系统快速提升中国人的生活方式。但标准化的坏处是，生活方式从新旧 的一成不???调整成了新的一成不变。当人们很快对新设施审美疲劳后，特别在互联网的重 大替代下，一、二线城市的经营者们突然发现原有的模式走到了穷途末路。 每到这个时候，残酷的市场数据倒逼高层经营者对原有生意模式进行反省。在新世界 没有建立起来，旧世界即将土崩瓦解之际，就是密集的产品创新试验期。可以说，中国现 阶段的一批城市，正在经历这样的产品变革期。 于是，我们可以这样来定义中国商业地产的下一个十年：进入到精细化和创新变革期的十 年，迎来内容为王和特色为王的时代。这就是 K11、芳草地、大悦城、APM 等众多标杆案例 成为创新的风向标的原因。 一、什么样的商业应该进行调整? 1、 从商业地理角度分析，人口始终缺乏有效支撑的商业。 商业地理学意义上提到的消费人口支撑绝对是所有实体商业的经营的根本。缺乏人流支 撑的商业，要想做旺，相比成熟地段的商业需付出超出 10 倍的努力，同时还需要超精彩的 产品和大量的营销宣传作为铺垫。 商业地理意义上的人群辐射半径铁律无论在哪个城市都会被印证。这里所说的人群就是 项目周边的常驻人口和城市人流潮涌的核心节点附近人口。 总结一下，如若借用现代技术重新审视当前项目所面对的商业地理环境，仍然觉得人气 不足，潜在消费动力因素不能驱动商业项目的经营，从原则上来看，这些不符合区域经济 地理的商业建筑形态都需要调整。 2、 商场规划理念陈旧，没有合理空间的商业项目。 总体来看，这种人流发动机主要体现在两个层面上： 1）特色主力店。 2）特色环境空间。 按照这样的逻辑来考虑，那种无法进一步设置人流发动机的商业，本质上存在致命的缺 陷。 当前最流行的成功商业项目里，一个商场里特色主力店往往是： (1)电影院； (2)潮流零售大牌； (3)儿童娱乐馆； (4)溜冰场； (5)文化艺术中心； (6)人气餐饮； (7)时尚运动健身店等。这些主力店几乎都是公认的人流发动机。 还有一类项目，本身就是由次主力店构成的，整个商场内都没有独特的、体量占比较大 的项目，但又能做得非常精彩，它可能是个公园，更可能是个剧场，如上海 K11 和北京芳 草地等，这时候就需要靠空间主题的创意。 因此从上述两方面的逻辑来看，有几个硬件条件的缺损将导致项目需要大幅改造甚至炸 掉重建： (1)传统百货式的柜台空间。新兴商业要想具备生命力，必须具有体验空间。因此当那种 传统百货商场式的层高，已经无法满足体验空间的设计。为展示空间或者特色主力店而配 置的挑高中庭，就是需要突破原有结构进行再造。 (2)人流动线的致命错误。没有环形人流动线的商场，往往会出现大量的尽端廊道。人流 没法引入，将导致窝藏在廊道尽端的店铺人流很少到达，从而门课罗雀。这也是商业设计 中的致命的大忌。 (3)柱网过密，层高过低，导致商家展示形象面太差。商场最重要的功能是陈列和展示， 而密集的柱网和过低的层高，都是展示形象的杀手因素。