世联西安新兴天第项目营销执行报2011年.ppt

;报告结构;;;项目资料：存量房源盘点;预售许可证/开盘;2011年目标理解：;2011年目标理解：;2011年目标理解：;目标下的核心问题;;12月3日，中共中央政治局召开会议，指出2011年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这是2008年11月中国为应对国际金融危机提出货币政策“适度宽松”之后，首次回归“稳健”。 ;西安市场2010年回顾及2011年预测;;【基础信息】 25-45岁私营业主或企业职员 【家庭结构】 现居住在城东等中端社区内70-150平米二居、三居内，以三口之家为主 【经济基础】 经济实力/价格承受能力相对较弱，追求高性价比产品的同时愿意为高附加值的亮点 支付溢价 【置业目的】 主要为首置首改居住需求，改善居住形态或居住环境，少量客户为改善居住面积、满足居室数量的需求 【市场态度】普宅客户，会观望政策、观望市场价格变化，分析、判断力较弱，基本认可产品未来价值及升值潜力;品牌;;城东片区在城市发展和生态资源差异的基础上，形成以不同资源为依托的三大板块;;区域相关性 产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次） 竞争关联性 销售时间重叠性）;竞争项目要素分析;恒基碧翠锦华三房产品与本项目点对点分析;恒基碧翠锦华三房产品与本项目点对点分析;唐韵三坊三房产品与本项目点对点分析;大势研判： 2011年存在不确定；政策调控仍将继续；调控政策对西安的影响相对较弱，2011年成交量会下降，但价格仍会小幅震荡上扬； 客户分析：客户城东片区的私营业主和个体职员为主，追求性价比的同时愿意为亮点附加值提供溢价，自我判断能力较弱，观望政策； 竞争分析： 竞争集中于二环沿线的个别项目，且本项目销售期内竞争压力较小； 产品分析：本项目存量户型具有明显的比较优势，108平米小三室面临的竞争相对激烈；;;价值挖掘及卖点整合;2011年营销策略;我们一切的策略与行动都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向;1月：春节促销、年底客户维护;;A春节特价房优惠政策;2月：楼王强势解读拉升价值;;;3月：借势签约，老客户回流，促进老带新成交;;;;;4月：延续开盘热销势头聚焦存量 ;;;;5月：剩余房源打包促销;;; 年终答谢晚会 喜迎春节周末暖场;营销费用预算;THANKS!