江苏常州三盘联动销售价格及策略简案2012年7月.ppt

*;一、芦墅星苑;价格定位报告思路 Contents;芦墅星苑 住宅价格定位;一.投资收益;机械新村（㎡）;本案住宅售价拟算;本案住宅售价拟算;二.市场类比;项目;市场在售住宅权重拟算;各案均价按照目前销售或公开价格取得 修正后各相关楼盘价格Pi ’ Pi ’ = (Qx/Qi) Pi Pa ’= (Qx/Qa) ×Pa = (78/74) × 7000 = 7378 Pi ’ = (Qx/Qb) ×Pb = (78/69) ×5500 = 6217 Pi ’ = (Qx/Qc) ×Pc = (78/79) × 9000 = 8886 由Px=∑PiWi，得　Px=(Pa ’Wa+Pb ’Wb+Pc ’)/(Wa+Wb+Wc) 　　　　　　　　　 　=(7378 ×30%+6217 ×20%+8886 ×50%)/100% 　　　　　　　　　=7899 元／平方米;三.复合增长;住宅价格月度复合增长率为1% 商铺价格月度复合增长率为0.7%;四.综合定价; 经前文分析，基于“常规产品面积段”、“房屋成新度尚佳”前提下，本案静态售价为—— 投资收益法：7600元/平方米 市场类比法：7899元/平方米; ;*;一.投资收益;飞龙路;本案商业租金拟算;本案商业售价拟算;二.市场类比;项目;市场在售商业权重拟算;各案均价按照目前销售或公开价格取得 修正后各相关楼盘价格Pi ’ Pi ’ = (Qx/Qi) Pi Pa ’= (Qx/Qa) ×Pa = (73/72) × 11500 = 11660 Pi ’ = (Qx/Qb) ×Pb = (73/87) ×24000 = 20138 Pi ’ = (Qx/Qc) ×Pc = (73/87) × 15000 = 12586 由Px=∑PiWi，得　Px=(Pa ’Wa+Pb ’Wb+Pc ’)/(Wa+Wb+Wc) 　　　　　　　　　 　=(11660 ×60%+20138 ×20%+12586 ×20%)/100% 　　　　　　　　　=13541元／平方米;三.复合增长;住宅价格月度复合增长率为1% 商铺价格月度复合增长率为0.7%;四.综合定价;经前文分析，基于“1-2层联售”、“项目内外街整体测算”前提下，本案静态售价为—— 投资收益法：10050元/平方米 市场类比法：13541元/平方米;;附录：本案商业静态价值测算;*;本案剩余体量统计;*;都市桃源（㎡）;本案住宅售价拟算;本案住宅售价拟算;*;项目;市场在售住宅权重拟算;各案均价按照目前销售或公开价格取得 修正后各相关楼盘价格Pi ’ Pi ’ = (Qx/Qi) Pi Pa ’= (Qx/Qa) ×Pa = (80/83) × 6500 = 6265 Pi ’ = (Qx/Qb) ×Pb = (80/88) ×7000 = 6364 Pi ’ = (Qx/Qc) ×Pc = (80/93) × 7000 = 6022 由Px=∑PiWi，得　Px=(Pa ’Wa+Pb ’Wb+Pc ’)/(Wa+Wb+Wc) 　　　　　　　　　 　=(6265 ×60%+6364 ×20%+6022 ×20%)/100% 　　　　　　　　　=6236 元／平方米;*;住宅价格月度复合增长率为1% 商铺价格月度复合增长率为0.7%;*;经前文分析，基于“常规产品面积段”、“房屋成新度尚佳”前提下，本案静态售价为—— 投资收益法：6000元/平方米 市场类比法：6236元/平方米;;*;*;勤业路;本案商业租金拟算;本案商业售价拟算;*;项目;市场在售商业权重拟算;各案均价按照目前销售或公开价格取得 修正后各相关楼盘价格Pi ’ Pi ’ = (Qx/Qi) Pi Pa ’= (Qx/Qa) ×Pa = (69/96) × 29000 = 20843 Pi ’ = (Qx/Qb) ×Pb = (69/82) ×11500 = 9676 Pi ’ = (Qx/Qc) ×Pc = (69/84) × 14000 = 11500 由Px=∑PiWi，得　Px=(Pa ’Wa+Pb ’Wb+Pc ’)/(Wa+Wb+Wc) 　　　　　　　　　 　=(20843 ×10%+9676 ×60%+11500 ×30%)/100% 　　　　　　　　　=11339元／平方米;*;住宅价格月度复合增长率为1% 商铺价格月度复合增长率为0.7%;*;经前文分析，基于“1-2层联售”、“项目内外街整体测算”前提下，本案静态售价为—— 投资收益法：9750元/平方米 市场类比法：11339元/平方米;;*;本案剩余体量统计;*;星鑫家园（㎡）;本案住宅售价拟算;本案住宅售价拟算;*;项目;