绿城杭州绿城西子郁金香岸营销策划方案.ppt

绿城西子·郁金香岸 营销策划方案 绿城西子·合众广告;2009年的绿城西子·郁金香岸（前言） 绿城西子·郁金香岸 她属于绿城，承担着绿城的光荣与理想 她属于杭州，感受着杭州楼市的脉搏和冷暖 她是都市绕城内近郊江景大盘，大户型为主，基本上为城市非刚性需求置业范畴 她是一期已经入住二期已经销售了一部分的楼市知名楼盘 2009年对于绿城西子·郁金香岸来说的重要性在于 在最艰难的市场环境里，推出最重要的房源 因此，我们要竭尽全力，实践全民营销 不放过任何可能的合理方法和途径去获得任何一个可能的客户 让所有的活动和宣传都能促成销售并能丰富绿城的品牌形象， 如期实现甚至超过年度销售目标 2009年，但愿我们这一年的努力成为我们生命中最美好的记忆;本方案要解决哪些问题？ （目录） 一、杭州楼市基本面貌分析 二、本案房源特点及推出计划 三、年度营销推广分阶段计划 四、年度营销推广预算表;一、杭州楼市基本面貌分析 杭州商品房供求关系 杭州商品住宅价格体系 杭州商品房促销手段 绿城政策 郁金香岸策略;1. 杭州商品房供求关系：供严重大于求 2008年销量：23848套； 2008年存量：30000余套； 2009年可能新增房源：24000套； 2009年实际可售商品房源：54000余套； 结论：2009年杭州商品房供求关系为——供应严重大于需求。;2. 杭州商品房价格体系：相对于2007年5月普降15％ 下沙精装修万元房，现在部分改为毛坯，均价约7000元/平米 文一西路精装修公寓，预计开盘价格为18000元/平米，实际销售均价约 15800元/平米 粗略估计，相对于杭州楼市价格最高点的2007年5月，以9月万科打折为 标志，杭州商品房价格体系整体上下降了15％左右，部分回归或者说接 近到2007年7月疯长之前阶段。在新的价格体系下，维持高价的楼盘基 本滞销，而主动低价开盘的项目获得良好的销售速度。;3．杭州商品房促销手段 自从万科打折以来，杭州商品房促销手段五花八门，总结起来主要有以 下几类： 以万科为代表的直接打折销售； 以金成为代表的保值协议措施； 以绿城为代表的实景体验销售和园区服务体系活动销售； 以和家园为代表的以客户为导向的增值服务； 以新西湖花园为代表的团购优惠销售； 赠送车位、精装修、家电、物管费等； 普遍的暗中打折手段。;4．绿城政策 面对万科打折风暴，绿城坚持不降价，以品质和服务加法来保证产品性 价比。 然而，绿城也为此付出了巨大的代价，面临很大的销售压力，部分产品 已经采取“特价房”等方式促销。 当楼市形势进一步明朗，绿城的压力逐渐减少，绿城的政策也将更为务 实。;5．郁金香岸策略 郁金香岸二期高层2008年5月开盘，销售均价约1万元/平米，据调研，目 前能接受的均价约7500－8000元/平米。 郁金香岸严格执行绿城的不降价政策，高层部分房源去年下半年滞销。 排屋部分为新开房源，调低了开盘价格，达到了基本理想的销售成绩。 春节前后，高层部分调低了部分房源价格，通过一对一内部销售策略， 重新启动了高层公寓的销售，并取得了较为理想的成绩。在今年上半 年，高层10－11号楼继续采取这一策略，12－13号楼获得预售许可证后 继续采用这一策略。 排屋部分在延续去年销售方法的同时，加强实景体验销售。;二、本案房源特点及推出计划 1. 本案房源特点 2. 本案年度销售计划 3. 年度营销整体思路;1．本案房源特点 本案房源的共同特点： 地段较偏，但属于绕城内，距钱江一桥仅6公里； 江景较好； 绿城品质，江景庭院排屋和江景平层大宅为绿城杭州仅有之 稀缺产品。;1）10－13号楼高层公寓：绿城高层江景公寓 户型包括2房、3房和4房； 江景佳； 总价70万到160万。 2）9号楼精装平层大宅：绿城精装江景平层官邸 户型以210平米为主，有6套420平米； 精装修； 位于园区中心位置； 江景无遮挡； 总价约230万，420平米总价约500万。 3）江景庭院排屋：绿城城市江景庭院排屋 前庭后院，赠阳光地下层； 享有江景； 总价400万－600万。 4）沿江双联排屋：绿城城市江景庭院排屋 位于沿江第一排，江景无遮挡； 总价约1000万。;2．本案年度销售计划 1）10－13号高层公寓：上半年采取“一对一内部销售”（包括企业团购）， 下半年视市场情况再采取相应销售策略； 2）9号楼精装平层大宅：3月底或4月初开盘； 3）排屋：继续销售A组团， 4月中旬推出B组团1-4幢， 5月中旬推出C组团1-9幢。;3．年度营销整体思路 营销目的：通过最直接的渠道，最强的价值吸引，最有效的销售，快速蓄