重庆中新城上城营销方案城市综合体销售推广策略.ppt

路在脚下，继续理想的步伐 2008年6月，承接公寓、写字楼，启动E4住宅销售： 更大化、快速完成集团销售任务； 再次延展项目住宅价值，提升品质； 借势住宅集客人气，带动公寓、写字楼产品销售。 背景 市场环境 E4地块解读 E4地块定位 策销推广策略 方 案 核 心 市场环境 利率六次上调、存款储备金十次上调、买第二套房以户为单位、房贷从紧等针对房地产市场调控政策在这么短的时间内相继出台，对2008年房地产市场产生重大影响。 2008年银行将收紧地产信贷，央行已核定工商银行、建设银行、农业银行2008年新增信贷额度分别为3650亿元、3500亿元和3100亿元，与2007年基本持平；中国银行则为2600亿元，同比下降200亿元； 1：宏观政策——国家宏观政策继续从严，经济政策继续从紧，银根紧缩，开发商资金压力进一步加大； 2：供应市场——重庆房地产市场供应量增大，竞争激烈； 前期已供应土地在近期即将大量开发面市，未来商品房潜在供应量加大；已经供应的土地的潜在供应量超过1亿方，即便平均滚动开发周期3年，同时市场保持2007年的旺盛需求，年消化量超过2000万，其亦有近4000万方的需求缺口。这意味着，未来重庆主城商品房供应将面临巨大的竞争压力，尤其是在目前宏观政策对土地闲置的管制愈来愈严，以往闲置的土地将会快速的大量重新涌向市场，加剧市场竞争程度。 需求市场——观望情绪浓郁，价格小幅缓慢上涨； 07年10-08年3需求市场成交总量及均价对比 2006、2007、2008一季度成交面积和成交均价对比 时间 成交面积 同比增幅 成交均价 同比增幅 (万平方米) （元/平方米） 2006年一季度 260.39 -- 2776 ―― 2007年一季度 357.01 27% 3033 8.47% 2008年一季度 272.89 -30.80% 4104 26.10% 月份 成交套数 成交面积(万方) 成交均价 (元/㎡) 环比涨幅 10月 13873 132.1 3635 10% 11月 16197 162.55 3884 6.90% 12月 9850 97.38 3974 2.30% 1月 12824 126.13 4148 2.50% 2月 6480 59.66 4059 -2% 3月 9042 87.1 4106 -0.20% 投资市场——房地产投资市场将受广大投资客的认同和亲睐； 投资客户在股票期货等投资市场不景气的情况下，可选择投资渠道狭窄，房产投资将受投资客的认同和青睐。 住房既可消费，也可投资。这种双重属性是大部分投资者，尤其是保守型投资者选择房产作为投资目标的直接动力。就目前的发展形势来看，在投资渠道狭窄、金融产品单一，大量资金涌向楼市仍然会是一种常见的投资趋势，尤其是对重庆这种未来升值空间尚十分充足的二线大型城市，显然2008年还只是一个开端。 市场小结： 宏观环境限制严格，未来竞争加剧，需求尚处于观望状态，但是大重庆的未来城市发展速度，以及目前处于低位的房价水平，都将使得重庆具备更强的持续发展能力，对于E4项目而言，在实现的价格和销售速度上会受到一定的影响。 项目现状/E4产品分析/客群/装修/价格/开盘/推出节奏 E4 地块解读 位置:袁家岗，奥体旁 东侧为已形成城市道路与体育中心室内田径场及篮排球房等设施相对； 北侧与体育中心室外运动场隔路相对；西侧为已建成居住社区（同创奥运）；南侧为城市道路 。 总建面:4.1７万方 住宅建面:3.37万方 商业建面:0.94万方 总户数:439户 建筑风格:现代,硬朗 户型设计:带入户花园,以中小户型为主. 两梯六户小两房为主 23层 一梯四户舒适的两房和三房 11层 一梯四户舒适的两房和三房 11层 两梯八户一房为主 16层 两梯八户一房为主11层 项目概述 1 2 3 5 4 产品 套数 比例 户型 套数 比例 一室户 167 38% 1×1×1 151 34% 1×2×1 16 4% 二室户 228 52% 2×2×1 138 31% 2×2×2 90 21% 三室户 44 10% 3×2×2 44 10% 合计 439 100% 　 439 100% 面积 套数 比例 40-60 167 38% 60-80 182 41% 80-100 68 15% 100以上 22 5% 合计 439 100% 产品梳理 42-63㎡： 户型比较普通实用； 户型方正、紧凑； 无可变空间； 无大的缺陷； 典型户型 79-100㎡： 功能齐全，户型舒适； 带入户花园或景观阳台； 典型户型 区域内竞争项目预计供应量情况 区域内竞争楼盘 项目名称 占地面积 总建筑面积 预计开盘时间 产品形态 主力户型面积 预计