房地产评估之成本法.docx

成本法及其运用 要求　　1.熟悉成本法的含义；　　2.熟悉成本法的理论依据；　　3.掌握成本法适用的估价对象；　　4.熟悉成本法估价需要具备的条件；　　5.熟悉成本法估价的操作步骤；　　6.掌握房地产价格构成；　　7.掌握成本法的基本公式；　　8.熟悉重新购建价格的含义；　　9.熟悉重新购建价格的求取思路；　　10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式；　　11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法；　　12.掌握建筑物折旧的求取；　　13.了解房屋完损等级评定的有关规定；　　14.了解房屋折旧的有关规定。 第一节　成本法概述 　　本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。　　1.成本法的含义　　简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。　　成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。　　本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。　　优点：价值易于区别项目构成，测算有依据　　成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（　） ?【正确答案】正确【答案解析】参见教材P269。　　例题：1.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（　） 　　 ?【正确答案】×【答案解析】应为在估价时点的重新购建价格。　　2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。　　从卖方看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润；　　从买方看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发；　　均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润。　　3.成本法适用的估价对象（掌握）　　适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，均特别适用成本法估价。　　化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单独的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目。　　不适用的对象——建筑物过于老旧的房地产。成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和建筑物折旧都有较大的难度，尤其是测算那些建筑物过于老旧的房地产的重新购建价格和折旧。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时采用成本法估价就无多大意义了。这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；　　对于整个房地产，一般是采用假设开发法根据开发完成后的价值减去开发建设的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。　　例题：1.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（　）等。（2005年多项选择题）　　A.图书馆　　B.钢铁厂　　C.空置的写字楼　　D.单纯的建筑物　　E.加油站 　 ?【正确答案】ABD【答案解析】参见教材P271。