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试论评估土地价值的最合理方法 摘要：本文通过对土地价值理论以及其构成的分析，以此作为基础分析两种土地价值的评估方法，分析市场比较法和假设开发法在土地价值评估中的运用，以及土地价值评估的步骤与方法，从中指出评估实践中应注意的一些问题。 　　关键词: 评估土地价值 理论 市场比较法 假设法 　　1、土地价值理论研究的经济理论基础 　　1.1劳动价值论 　　土地的劳动价值理论是由大卫.李嘉图加以提出来的，最终由马克思对其加以完善,这个理论认为劳动投入是价值决定的唯一因素。 　　1.2效用理论 　　效用理论主要是研究消费者如何在各种商品和劳务之间对它们的收入进行分配，以达到满足程度的最大化。效用价值论只能说明价值决定的“质”，具体的“价值量的决定”需要边际效用价值论来解决。 　　1.3供求价格论 　　供求价格是由19世纪末英国的经济学家马歇尔提出的，马歇尔认为，所谓的价值，就是指交换价值或者价格，这主要是取决于供给价格与需求价格的共同作用的均衡状态，其中，生产要素价值的高低直接决定了供给价格，边际效用的大小又决定了需求的价格，被称为混合价格理论。 　　2、土地价值理论构成 　　2.1土地的资源价格 　　土地资源具有原始性特征，土地是先于人类社会而存在，同时也是万物生存的基础，自身具有生产能力。由于各种土地产权制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地资源是自然的产物，不是由于劳动而产生的，但是在商品经济的条件下，土地可以被出租和变卖，从而也就产生了地租和地价。 　　2.2土地成本价值 　　土地的成本价值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通过以下的两种方式来改变土地的资本价值：一是在原有土地资源上进行一些技术、劳动、资本的投入，增强土地的生产能力，例如在土地上进行一些基础设施的投资等；二是土地的开垦，随着科学技术的发展，人类对自然的利用能力增强，可以通过一些要素的投入开垦出一定量的土地, 使得土地的供给的弹性增强。 　　2.3土地使用价值 　　土地的使用价值主要是指土地资源给需求者带来的经济、环境以及社会上的价值。土地资源既是私人物品又是公共物品，具有一定的双重性，同时土地的使用价值又分为两个方面，一是直接的使用价值，二是间接的使用价值。直接使用价值为土地的需求者带来的经济效益；间接的使用价值表现为生态价值。 　　3、市场比较法 　　3.1基本原理 　　市场比较法的基本原理，是将需要进行评估的土地与近期已经发生交易的相似土地交易案例进行一个细致的比较，根据交易案例的价格，参照待评估土地与交易案例的土地在交易明细情况、交易日期等个别因素方面的差别，对已交易土地案例的价格进行详细的分析，大致获得待评估土地的价格，用此价格成为土地的比准价格。 　　3.2估价的步骤 　　市场比较法估价步骤为： 　　1、收集交易实例 　　2、选取可比实例 　　3、建立价格可比基础 　　4、进行交易情况修正 　　5、进行交易日期修正 　　6、进行区域因素修正 　　7、进行个别因素修正 　　8、求出比准价格 　　3.3选择比较实例 　　 所选取的比较实例应符合下列要求:1、选取与待估土地的用途应相同的对象，主要是指土地的具体利用方式，大致可按大类和小类来划分。大类土地的用途如：商场、写字楼、酒店等。小类土地的用途如：住宅，绿化等。2、选取与待估土地所处地段相似的比较对象，主要是指比较的实例与待估对象应位于同一区域或者是邻近的区域。3、成交日期应与估价对象地块相近。一般情况下比较实例的成交日期距估价时点的间隔越短，得到的估价也就越准确。 　　3.4比准价格的计算 　　实例修正后的价格＝比较案例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×影响因素修正系数×年期修正系数 　　各实例修正后价格的差额率一般不应超过10%，如果价格差额满足要求，根据各比较实例的情况及其与评估对象之间的关系，可以采用简单算术平均、加权平均、中位数等方法计算比准价格。 　　3.5市场比较法的特点以及其应用范围 （1）市场比较法的特点：比准价格 （2）市场比较法使用的前提条件：市场比较法仅适用于比较稳定的土地市场，且有大量丰富交易案例的地区，并且在交易案例与待估土地之间一定要有很强的替代性。 （3）市场比较法的适用范围 从适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达且有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。 　　4、假设开发法 　　4.1假设开发法的基本原理 　　假设开发法（hypothetical development method,residual method）：