中海国际社区整体定位报告8.81.doc

PAGE  PAGE 66 国际社区定位报告分为四个部分 第一部分：国际社区整体市场定位报告 主要包括：市场环境分析、消费群调研、整体定位结论、产品开发战略模式及分期建议、配套建议 第二部分：国际社区启动期定位报告 主要包括：客群定位、形象定位、价格定位、规划设计建议、楼型和户型配比建议、户型功能设定、环境和立面建议、其他建议 第三部分：国际社区商业配套专项定位报告 第四部分：国际社区商务休闲中心专项定位报告 国际社区整体市场定位报告 启动区 一、项目概况 1.1项目主要经济技术指标 分 项数 量 地块图  ① 总用地面积66.32万平方米总建筑面积119.49万平方米公建配套 及商业面积服务于本区域内的公益及商业配套设施建筑面积约为总建筑面积的1%-3%。商业设施必须相对独立，不得沿主要市政道路设置。住宅中不允许设置餐饮、娱乐等扰民商业用途。总户数约2万户车位住宅地块： ≥1个小汽车停车位/户，另需配置一定数量地面访客车辆。 ≤2个自行车位/户 ≤1个摩托车停车位/4户容积率≤1.80建筑立面临街条式住宅拼接长度不超过50米。建筑密度≤20%(199-1\199-2\199-3)；≤30%(232\233\235)绿地率≥50%(199-1\199-2\199-3)；≥45%(232\233\235)规划建筑高度55-75米(199-1\199-2\199-3)；33-90米(232\233\235)1.2地理位置及自然情况 1.2.1 具体位置 本地块位于园区湖东板块，东临河道、南近苏胜路、西临星塘街、北沿中央河，整个地块被南北向的琉璃街和东西向丽帆巷、钟园路、方洲路及规划道路划分成七幅地块。 1.2.2地块自然情况 整幅地块较为方正，呈L型布置，东西长约740米，南北宽约1400米。与周边道路相比地势较低，地块内有较多水塘和河浜。 地块内的河塘 项目内的农田 1.2.3地块四至及对项目影响（附图） 1.3地块所在片区的现状及发展规划 1.3.1地块所在片区现状分析 （1）交通配套 地块周边交通道路状况良好。项目西侧的星塘街、中间的钟园路均为双向四车道，路况和道路绿化良好。项目北侧约250米现代大道，南侧隔规划中学校为苏胜路，均为园区东西向主干道。 项目西侧的星塘街 项目南侧的钟园路 2007年2月5日，《苏州市城市快速轨道交通建设规划》正式获得国务院批准。近期（2007-2012年）发展东西向的1号线和南北向的2号线。1号线西起灵天路，东至钟南街，全长26.1公里，设站24座，预计2011年建成。本项目东侧临近规划中的苏州轻轨一号线的终点站钟南街站，西侧则临近星塘街站。 项目 苏州轻轨一号线线路图 附最新的地铁、轻轨交通图 （2）公园绿地（附图） 地块周边自然环境优越。 西侧紧邻规划中的市政府行政预留用地（约35万平方米），现为临时绿地； 南侧临近总占地面积11.4公顷的方洲公园； 临近位于园区现代大道北、南施街东，总占地面积约60.5公顷的白塘植物公园，工程总投资3亿元人民币； 苏胜路以南为规划中体育公园； 北侧和东侧临河道； 项目西侧的绿化带上方有高压走廊经过，对项目环境有一定负面影响。 （3）商业配套（附图） 目前地块周边生活配套尚不完善，但随着园区湖东第二个两万人组团的建成和第三两万人组团的建设，该区域生活配套将会有极大的改善。 西南方向1公里处有生活配套较为齐全的湖东邻里中心； 星港路以西，方洲路以北地块，规划为商业用地； 方洲公园以南侧为规划商业及教育配套。 （4）教育卫生 目前地块东南方向约500米处有苏州新加坡国际学校，西南方向1公里处有园区第二实验小学和园区三中。 江苏省最大的外资医院－九龙医院位于项目的西北方向约三公里。 1.3.2地块所在片区发展规划（附图） （1）199-1#、199-2#、199-3#所属片区为政府控规中的时尚缤纷居住区 （2）232#、233-1#、233-2#、235#所属片区为政府控规中的高层生态居住区 二、市场环境分析 2.1宏观房地产市场分析 2.1.1 城市经济指标及人口分析 （1）苏州GDP总量分析 2001年以来苏州经济一直保持着高速发展的势头，平均每年GDP增长率均在10％以上，2004年以后，由于收到国家宏观政策的影响，经济软着陆，苏州GDP增长速度有所缓减， 2006年苏州经济依然保持高位增长，实现生产总值4800亿元，较于05年增长19.21％。 （2）苏州人均GDP分析 06年苏州经济快速发展的同时，苏州市人均GDP以较快的速度增长，2006年人均GDP